因為疫情房租需要延期嗎?

疫情房租是否可以延期的問題沒有明確規(guī)定，疫情這個不可抗力是絕對的，但是要想在房屋租賃法律關系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由，是相對的，是需要有條件的，可大致分以下幾種情況：

(一)對于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營，已有明確行政管控政策導致無法實現(xiàn)使用目的，則應當免除租金

此種情況是指因政府及有關部門為防治新型冠狀病毒疫情而采取行政措施直接導致租賃合同不能履行的情況。如根據(jù)政府的要求關停的網(wǎng)吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場、餐飲場所、農(nóng)貿(mào)市場等。又如因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營的。由于此時出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續(xù)正常使用的租賃房屋，則承租人也當然無需支付相應的租金，同時出租人無需承擔無法提供適格租賃房屋的違約責任。

(二)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金

此種情況是在疫情期間，承租人一直占有并使用著租賃物用于經(jīng)營活動，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了明顯的影響，如因疫情給社會公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導致商場人流明顯減少的，疫情導致物流、交通暢嚴重影響生產(chǎn)經(jīng)營且導致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據(jù)此為由要求減少部分租金。對此，法院亦可酌情減免部分租金。

(三)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，疫情并未導致其收益明顯減少的，不可請求減免租金

如疫情并未影響其生產(chǎn)經(jīng)營甚至導致其經(jīng)營收益明顯高于日常情況的，如用于開設藥店或銷售防護用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對于仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營活動，其收益減少不明顯的，亦不可請求減免租賃。具體理由如下：

1、確實使用了租賃房屋，造成了租賃房屋的現(xiàn)實損耗折舊;

2、承租人自身有一定的價值判斷，如在疫情爆發(fā)后承租人仍繼續(xù)使用租賃房屋，則應當視為其自身已經(jīng)在此情況下做出了一個商業(yè)判斷，認為使用租賃房屋仍可產(chǎn)生收益。因此如事后產(chǎn)生了虧損，應視為疫情產(chǎn)生后的情況下，承租人自愿承擔的商業(yè)風險，不可據(jù)此溯及既往;

3、虧損的因果關系無法確定，因為生產(chǎn)經(jīng)營虧損的原因無法證明確系房屋租金不調(diào)整造成的，也可能是物價上漲或人力資源成本提高造成的，還可能是因承租人自身的經(jīng)營能力弱造成的，如僅降低房屋租金來彌補承租人，不符合公平原則。

(四)承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金

疫情發(fā)生期間，疫情雖對承租人使用其所承租的用于居住的房屋帶來有所不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔法定責任的表現(xiàn)，未影響租賃物的居住功能，亦不可主張減免租金。

(五)因疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金

如因疫情原因，租賃物被封鎖、因行政管控承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能實現(xiàn)租賃合同目的，就如前面案例所述用于經(jīng)營的承租人停業(yè)不予經(jīng)營樣，應可向出租人主張減免租金。

如果自己需要向后延遲交租金的時間的話，這就跟向后延遲還房貸的道理都是一樣的，在第一時間要跟合同相對人去協(xié)商。因為不是所有地方的疫情發(fā)展狀況都是一樣的，很多城市都已經(jīng)逐步的恢復到了正常的生活秩序。

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