一、對(duì)承租人來講因?yàn)橐咔榉孔饽軠p免嘛?

疫情房租不一定可以退租。

需要根據(jù)承租人因疫情影響居住的具體情況而定。疫情是不可抗力因素，但是能否作為減免租金的法定事由是實(shí)際情況實(shí)際分析的。如果因疫情隔離對(duì)房屋使用了居住功能的，未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。如果因疫情無法使用、無法回到房屋的，未能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的，可向出租人主張減免租金。

疫情屬于不可抗力并無疑問，但是否影響到租賃合同的實(shí)際履行卻需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。如政府未強(qiáng)制關(guān)停，但是經(jīng)營(yíng)確受疫情影響，且繼續(xù)經(jīng)營(yíng)可能會(huì)造成人群聚集、疫情傳播且明顯對(duì)承租人不利的場(chǎng)所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時(shí)承租人選擇不繼續(xù)使用租賃房屋，則承租人也可根據(jù)公平原則或情勢(shì)變更來要求減免部分租金。

二、房屋租賃到期但由于疫情無法搬出，租客需要擔(dān)責(zé)嗎?

租客因?yàn)橐咔榈脑驅(qū)е聼o法搬出，房東不能追究租客的違約責(zé)任，但租客在占用期間需要支付租金。

《合同法》117條之規(guī)定： 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

三、冠狀病毒肺炎是否適用“情勢(shì)變更”原則主張變更租賃協(xié)議?

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。

相比因“不可抗力”而主張合同變更，情勢(shì)變更原則的適用需要訴諸于法院，可以避開對(duì)當(dāng)前情況是否構(gòu)成不可抗力的三要件論證，但需論證該情況不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)且導(dǎo)致繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平。

目前除了疫情重災(zāi)區(qū)以外，其他絕大多數(shù)省份已經(jīng)逐步恢復(fù)正常的生活秩序，但是，在疫情重災(zāi)區(qū)，很顯然交通管控的時(shí)間還將繼續(xù)持續(xù)下去，在此期間，房租的問題就成了很多租客最關(guān)心的問題，現(xiàn)在來看想減免房租只能跟房東溝通。

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