1、做網(wǎng)簽防賣家各種推托理由

(1)賣家以各種理由推脫過戶事宜的時候，購房者首先可以分析一下賣家到底是否想賣。

如果還想賣房，就是一般的違約，購房者可以發(fā)特快專遞到郵局催促賣家來履行義務(wù)，或者給賣家一定的合理期限;

如果賣家根本不想賣房，這就是屬于根本違約，這種情況下，購房者可以直接起訴到法院把房子查封，要求其辦理過戶并索要賠償。

(2)預(yù)防賣家推脫的方法：

①做網(wǎng)簽，網(wǎng)簽?zāi)芙o賣家壓力，也能保障房屋不能再正常上市交易;

②個人完全遵守合同，避免自己違約;

③到達相應(yīng)的合同期限即刻提起訴訟，盡量保證自己能全款買房，保證勝訴的概率。

(3)做網(wǎng)簽的注意事項

提高個人法律意識，認真看合同的每個字，特別是關(guān)于款項、付款日期和付款方式、違約責(zé)任。了解合同內(nèi)容的前提才能知道賣家哪些行為違約。

2、賣家加價時，要求按合同履行責(zé)任

(1)賣家加價有三種情況：

①自己沒有違約而賣家加價，房屋有沒有什么特殊之處，可以放棄購買這套房子;

②如果碰到接二連三漲價的賣家，建議放棄購房，這種賣家根本沒有誠信;

③訴訟，但要考慮訴訟風(fēng)險，不是任何時候打官司都能夠打贏，一定要做一個詳細的評估。

(2)如果遇到對方不按照合同履行責(zé)任的情況，購房者可以通過發(fā)律師函等途徑警示對方，以及對方涉及到的相應(yīng)違約責(zé)任，起一種警示作用，比如拖延過戶要承擔(dān)百分之二十的違約金或者是千分之五的違約責(zé)任。

3、定金合同、網(wǎng)簽、買賣合同的簽訂對違約情況的效果不同

如果賣家想將房屋賣給高價第三人，購房者可以按照簽約情況進行處理：

(1)簽訂了定金合同。定金合同對賣家違約沒有功效，只能要求賣家雙倍返還定金。

(2)簽訂了房屋買賣合同和定金。購房者可以要求賣家繼續(xù)履行合同，如果賣家還沒有將房屋過戶給別人，那購房者還有機會要求出賣人繼續(xù)履行合同;如果賣家將房屋過戶給了別人，只能要求賣家進行違約賠償。

(2)簽訂了定金合同、房屋買賣合同和網(wǎng)簽，賣家只能按照規(guī)定過戶。如果沒有進行網(wǎng)簽，賣家可能賣給別人辦過戶，這樣要求賣家繼續(xù)履行合同就不現(xiàn)實，只能要求返還定金。

4、提前明確房屋產(chǎn)權(quán)人

遇到產(chǎn)權(quán)不明晰或者賣家事后反悔的情況，購房者一定要做好咨詢。

(1)提高法律意識：買房的時候要界定房屋產(chǎn)權(quán)，如果寫一個人的名字，購房者應(yīng)當(dāng)詢問對方是否結(jié)婚，是否是夫妻共同財產(chǎn)，必須要明確，要有共有人簽字(最好將彼此之間的對話記錄下來：比如家人同意了)。

(2)共有產(chǎn)權(quán)分三種情況：夫妻共有、家庭共有、(男女)朋友共有。購房者需要注意兩點：

①夫妻共有房產(chǎn)可以辦代理，但購房者需要注意，只有辦理完過戶，法院才能給予購房者保護;

②家庭共有和朋友共有，不管什么條件都不能構(gòu)成代理，必須要都到場，如果不到場合同是無效的。

5、空口無憑，白紙黑字寫下來

口頭上的約定要落實在合同里，不然一旦有糾紛，口說無憑，特別是涉及到買教育地產(chǎn)等特殊情況時，購房者更應(yīng)該注意。

買二手房時，購房者一定要明確各種責(zé)任和義務(wù)，按照合同行事，如果遇到賣家違約的情況，果斷使用法律武器來維護個人利益。