為規(guī)避限購等政策很多人選擇了借名買房，借名買房有哪些風險?有沒有辦法防范這些風險?

因為限購政策等原因，限制了一部分人的購房條件，也催生了很多規(guī)避方法，比如借名買房就是方法之一。但因房價上漲、政策變化、各方關系變化等原因，借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人，被借名人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產(chǎn)權，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。

事實購房人沒有資格購房是最常見的原因。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。

比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位員工以外的購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務。

債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務。有些債務人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。

(四)簡便手續(xù)，減少稅費。

比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權或收回購房款都很困難;

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);

再次，如果名義產(chǎn)權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承;

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權人名下也要負擔相應的稅費。

三、借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關于經(jīng)濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。

四、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，但在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，很多人對其暗藏的風險并沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權，應該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護自己的權益?！辟彿空咴谡勂稹敖杳I房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

(律師解讀：有協(xié)議總比沒協(xié)議強，雖然協(xié)議不一定能保證得到房，但至少不至于房財兩空)

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協(xié)定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權的糾紛?！辟彿空咭话愣颊J為，親情的關系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。

(律師解讀：實踐這種情況確實有很多是不會出矛盾的，但一旦出了矛盾，由于缺乏證據(jù)，風險更大。父母、兄弟姐妹這樣的至親因為各種原因出矛盾，關系惡化的也不少，所以一份書面文件是必不可少的。)

相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了?！板X是人家出的，產(chǎn)權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。

房產(chǎn)涉及物權，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協(xié)議規(guī)避風險?！敖杳摺焙蛯嶋H購房人所簽訂的相關協(xié)議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。

此外，出借姓名的名義產(chǎn)權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應當注意：

保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

因此，為應付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。