一、定義及法律性質(zhì)

1、定義：

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。

所謂預(yù)購(gòu)房屋再轉(zhuǎn)讓，指預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書之前，與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購(gòu)人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過(guò)戶于買受人。

2、法律性質(zhì)：

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個(gè)概念規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營(yíng)人和使用人等[1]。商品房預(yù)購(gòu)人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動(dòng)的公示原則，如果商品房預(yù)售人按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續(xù)，預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，這時(shí)，預(yù)購(gòu)人即成為預(yù)售商品房的所有人。本人認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

二、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件和程序：

〈一〉預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f(shuō)明預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是有條件的：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！盵2]

2?轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案，其合同標(biāo)的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家宏觀管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體是預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，而不是未竣工商品房的預(yù)售方，所以轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才擁有受法律保護(hù)并可以對(duì)抗第三人的商品房請(qǐng)求權(quán)，并獲得權(quán)利轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人[3]。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理[4]。

4、預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效[5]。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！鳖A(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是預(yù)售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果預(yù)售合同無(wú)效，則自始沒(méi)有合同關(guān)系;如果預(yù)售合同被撤銷，則合同自始失去法律效力，也視為沒(méi)有合同關(guān)系。無(wú)合同關(guān)系，就談不上合同的變更。此外，如果合同違法，應(yīng)當(dāng)禁止轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售合同中，如果商品房預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人已經(jīng)明文約定預(yù)購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其所預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓。如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房。但預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。

5、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國(guó)合同法的一般規(guī)定。預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

〈二〉預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序

1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式。并且轉(zhuǎn)讓人與受讓人還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。

2、轉(zhuǎn)讓人或者受讓人持轉(zhuǎn)讓合同與預(yù)售人辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，以明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購(gòu)房?jī)r(jià)款的義務(wù)。

3、轉(zhuǎn)讓人或者受讓人應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同變更手續(xù)辦理完畢之日起10日內(nèi)持預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同和變更后的預(yù)售合同到預(yù)售商品房所在地的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理變更登記備案手續(xù)。

三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！?/p>

根據(jù)該條規(guī)定目前多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，在“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”之前，預(yù)購(gòu)人將其購(gòu)買的房屋再行轉(zhuǎn)讓，違背了該條強(qiáng)制性法律規(guī)定，未竣工的商品房預(yù)售之后不能再次轉(zhuǎn)讓。也有人將該類合同折衷理解為附生效條件的合同，即當(dāng)出賣人取得自己的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，該再轉(zhuǎn)讓合同始生效，當(dāng)出賣人故意不辦理產(chǎn)權(quán)證而阻止條件生效時(shí)，應(yīng)視為合同一經(jīng)成立即生效[6]。但本人認(rèn)為，該規(guī)定只是針對(duì)已修建完成的商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，并不涉及預(yù)售的情況。

因此《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條又規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡珖?guó)務(wù)院至今尚未對(duì)此作出規(guī)定。實(shí)踐中傾向于對(duì)此作肯定的解釋，因?yàn)槲覈?guó)立法未明文禁止。對(duì)于自然人、法人或者非法人組織等非公權(quán)力機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等與預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)以及相關(guān)司法解釋來(lái)從事預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)和處理糾紛。而地方政府制定的、涉及該問(wèn)題的規(guī)范性文件在其轄區(qū)范圍內(nèi)也屬于法的淵源[7]，也可以成為該行政區(qū)域內(nèi)的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的法律依據(jù)。這類地方政府規(guī)章的典型有：已于1997年6月1日起施行的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，已于2002年1月1日起施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》，以及于2003年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。

四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法建議

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行為原本屬于民(商)事行為的范疇。按照意思自治這個(gè)傳統(tǒng)民法的基本理念，只要再轉(zhuǎn)讓行為符合民法的一般規(guī)定就應(yīng)該合法有效。但實(shí)踐證明，僅僅將再轉(zhuǎn)讓行為置于民法的調(diào)整之下是不夠的，因?yàn)槊穹ㄋ岢淖畲笙薅纫馑甲灾螘?huì)導(dǎo)致過(guò)度炒賣樓花，而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的健康運(yùn)行。因此，政府有必要對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以干預(yù)，有必要把再轉(zhuǎn)讓行為納入經(jīng)濟(jì)法的調(diào)整框架[8]。

但是，在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)必須適度，并且采取法律形式。實(shí)踐中，適度的炒賣樓花有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)和資本市場(chǎng)的盤活。因此，政府要做的，不是禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而是在立法層面把再轉(zhuǎn)讓行為納入有限意思自治的經(jīng)濟(jì)法調(diào)整之下。這種“有限意思自治”已經(jīng)超出了傳統(tǒng)民法利用公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用對(duì)意思自治原則的第一層限制，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值取向，以規(guī)定法律行為的有效要件來(lái)對(duì)某種具體合同予以適當(dāng)限制[9]?？梢詮囊韵聨c(diǎn)加以規(guī)范：

首先，確立變更登記制度。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么，轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房應(yīng)辦理變更登記手續(xù)。如南京市房地產(chǎn)交易有關(guān)細(xì)則規(guī)定：預(yù)購(gòu)人在登記備案之后、竣工前轉(zhuǎn)讓在建房，當(dāng)事人應(yīng)自合同簽訂后10日內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)部門辦理變更登記[10]。

其次，限制商業(yè)炒作[11]。在樓花市場(chǎng)中，容易出現(xiàn)少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大炒家壟斷市場(chǎng)的情況。對(duì)這種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為應(yīng)當(dāng)加以適當(dāng)?shù)南拗?。在香港政府為限制不正?dāng)炒賣行為曾采取一些措施，如：規(guī)定每位登記的買房者只可購(gòu)買一個(gè)單元住房;房地產(chǎn)商須在買方實(shí)際選樓前進(jìn)行重新編排登記號(hào)碼，此項(xiàng)規(guī)定意