買二手房須征得所有產(chǎn)權(quán)人同意，擅自處分共有財產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為無效

問：魏先生相中了趙先生名下的一套房產(chǎn)，談好價格后雙方簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時，魏先生先生忽略了該房屋是趙先生與妻子的共同財產(chǎn)，沒想到在其支付了購房款半個月后，與趙先生要求辦理過戶時，趙先生表示其妻子不同意出售該房屋，拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，魏先生很納悶，合同都簽了，房款也交了，房主可以單方面毀約嗎?

答：在《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”。

另外，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！币虼耍合壬c趙先生雖簽訂了購房合同，但作為產(chǎn)權(quán)共有人之一的趙先生妻子并不同意，且簽訂購房合同后即未辦理過戶登記手續(xù)，也沒有將房屋進(jìn)行交付，是不適用于以上提到的善意取得的規(guī)定，因此，該購房合同則會被視為無效合同，魏先生是不能取得房屋所有權(quán)的。

侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣無效

除了以上提到的情況以外，還有幾類情況購房者需要在簽定合同的時候提高警惕：

首先，在簽訂合同之前，務(wù)必要核實(shí)房屋出賣人的身份，如果其非產(chǎn)權(quán)所有人，且未得到產(chǎn)權(quán)人許可、無法提供同意證明書，那么與其簽訂的購房合同也是無效的。其次，侵犯有優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣也是無效的，通常，優(yōu)先購買權(quán)分為房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出售公有房屋時，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán);此外，房屋所有人在出售出租房時，須提前3個月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，他們有權(quán)向法院提出訴訟，宣告購房合同無效。

值得注意的是，一些權(quán)屬有爭議、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等非法轉(zhuǎn)讓的情況下簽定的購房合同也是無效的，購房者如果覺得自身無法把握，那么可以咨詢專業(yè)的律師，以保障自己的合法權(quán)益，避免陷入購房糾紛中。