一、出租人法定解除權(quán)行使的條件有哪些？

1. 因不可抗力而解除合同。

2. 承租人擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建而解除。

3. 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租而解除。

4. 承租人未按照租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，并造成房屋損失而解除。

5. 不定期租賃，出租人可隨時(shí)解除合同

6. 承租人未支付租金或者遲延支付租金，出租人可以解除合同。

出租人解除合同的方式，包括直接向承租人發(fā)出通知解除合同收回房屋，以及向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除合同。在行使法定解除權(quán)的過(guò)程中，需注意出租人法定解除權(quán)行使條件是否成就的認(rèn)定。

二、房屋承租人的法定解除權(quán)

《司法解釋》第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！?/p>

按照這一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：

第一，在租賃過(guò)程中，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無(wú)法使用，承租人可以請(qǐng)求解除。

第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭(zhēng)議，租賃房屋到底是誰(shuí)的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。

第三，不符合《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，只要有其中一個(gè)違反就行了。

在上述三種情況下，租賃房屋沒(méi)有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。

三、如何解除房屋租賃合同

1、房屋租賃合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時(shí)當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。

2、對(duì)于法定解除，當(dāng)事人可通過(guò)向人民法院起訴、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁、或通知對(duì)方的形式來(lái)得到實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)《合同法》第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款，第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”據(jù)此，只要一方有第九十四條規(guī)定的情形之一，另一方就可以解除合同。主張解除合同的一方只要通知到違約方，合同即行解除。

3、因承租人無(wú)正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除，則須經(jīng)過(guò)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。

但在實(shí)際上，不論是哪種形式的解除合同，都往往會(huì)引起合同當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。在面臨爭(zhēng)議的情況下，當(dāng)事人并不一定能達(dá)成一致，所以解除合同大多只能通過(guò)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)解決。

值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時(shí)，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒(méi)有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利，就是其他獨(dú)立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定合同不解除，為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前，合同不產(chǎn)生解除的效力。

綜合上面所說(shuō)的，在出租人和承租人簽訂了合同之后也是有解除權(quán)的，但必須要在承租者不履行條款的情況之下才能進(jìn)行解除，如果是沒(méi)有理由的就解除了租賃合同，那么就要承擔(dān)法律的責(zé)任，所以，在解除的時(shí)候就要看自己是否符合條件，這樣才能避免各種糾紛。

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