什么是“樓花”?
“樓花”一詞最早源自香港,是指尚未竣工的商品房在施工階段(完工25%以上)就推向市場銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓?!皹腔ā鞭D(zhuǎn)讓是一個較為通俗的說法,一般是指商品房竣工交付使用前的商品房買賣,是現(xiàn)今房地產(chǎn)市場上常見的行為。
根據(jù)規(guī)定,預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的,按照下列規(guī)定辦理:(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的,預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)依照規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記
預(yù)購房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓,而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓,那么,期房轉(zhuǎn)讓有哪些程序呢?
一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件
根據(jù)規(guī)定,預(yù)購房轉(zhuǎn)讓必須有預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同,并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行預(yù)售登記后就可以進行轉(zhuǎn)讓。在此,雖未對預(yù)售認(rèn)購協(xié)議簽訂后的轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定,但實際上排除了簽訂認(rèn)購協(xié)議就轉(zhuǎn)讓“樓花”的合法性。
二、征得開發(fā)商同意
預(yù)購人未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定總價款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定總價款的,預(yù)購人無須征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
三、轉(zhuǎn)讓合同與登記
轉(zhuǎn)讓與售房的應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)進行預(yù)售變更登記。
四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果
合同轉(zhuǎn)讓后,受讓人取得合同當(dāng)事人的權(quán)利。預(yù)購房轉(zhuǎn)讓后,受讓人取得原商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購人(房屋買受人)的一切權(quán)力。
五、轉(zhuǎn)讓價格
相關(guān)法律以及管理辦法等沒有對轉(zhuǎn)讓價格作出規(guī)定,所以,樓花的轉(zhuǎn)讓也未必是原價。
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