一、出租人可以解除房屋租賃的情形有哪些?

按照合同法的規(guī)定，合同的解除分為協(xié)商解除、約定解除和法定解除。在房屋租賃合同中解除方式也不外乎這三種：協(xié)商解除指在房屋租賃期內(nèi)，只要合同雙方協(xié)商一致就可以解除合同;對于約定解除，需要合同雙方在合同中明確約定具體的合同解除條件，條件成就合同解除;對于法定解除，是指法律明確規(guī)定的出租人可以解除合同的情況。但對于合同的約定解除和法定解除，都需要按照合同法第九十六的規(guī)定履行相應(yīng)的通知義務(wù)。

房屋租賃合同的協(xié)商解除和約定解除均體現(xiàn)合同雙方的意思自治，尤其是約定解除的情況下，解除的條件比較寬泛，會因個案的不同而不同。我們今天僅就房屋租賃合同中出租人的法定解除權(quán)進行梳理，以供大家學(xué)習(xí)參考：

1、房屋租賃合同未約定租賃期限，出租人可隨時解除合同。

按照合同法的規(guī)定，房屋租賃的期限為六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。根據(jù)《合同法》第二百三十二條規(guī)定： 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。

所以房屋租賃合同未約定租賃期限，出租人可以隨時解除合同。但是這里需要提醒出租人的是，一定要在合理的期限內(nèi)書面通知到承租人要解除合同，這里的合理期限沒有明確法律規(guī)定，建議根據(jù)不同的情況作出判斷，一般不少于30天。

2、承租人未付或延付租金的，出租人可解除合同。

《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

這里需要提醒出租人的是，不是承租人未按照合同約定支付租金或延付租金就可以立即解除合同，承租人未付或延付租金的情況出現(xiàn)后，出租人要求承租人在合理的期限內(nèi)支付，承租人仍不支付的，出租人才可以解除合同。這里的“合理期限”也沒有明確的法律標準，建議出租人以書面函件的形式催促承租人支付房租，并且寫明支付租金的具體期限。

3、承租人違反約定使用房租，致使房屋受損，出租人可解除合同。

《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

此種情況的難點在于如何判斷致使房屋受到損失的情形以及損失的具體標準。按照房屋租賃合同司法解除的規(guī)定，承租人擅自改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)以及違法擴建的，且承租人不恢復(fù)原狀的，出租人可以按照《合同法》第二百一十九條的規(guī)定解除合同。所以我們建議一般對此情況在合同的約定清楚，將沒有統(tǒng)一裁判標準的規(guī)定轉(zhuǎn)化為約定解除的具體條件。

4、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

這里需要提醒出租人注意的是，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，并非任何時候出租人都可以解除合同，按照房屋租賃合同司法解除的規(guī)定，出租人必須在知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租的事實后6個月提出異議，超過6個月的，出租人向人民法院起訴解除合同的，法院不會支持。

另外，這里需要特別提醒出租人的是，出租人一定要有證據(jù)證明自己在6個月內(nèi)通知過承租人，比如快遞單、短信、郵件、電話錄音等相關(guān)證據(jù)，否則可能會承擔證據(jù)不能的不利后果。

5、不可抗力解除合同。比如最常見的房屋被政府征收或拆遷。

合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，可以解除合同。當然此種情形，解除權(quán)屬于合同雙方，出租人可以依此解除合同，承租人同樣可以依此解除合同。目前，發(fā)生糾紛最多就是城中村的拆遷以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的征收行為，因涉及大額的拆遷征收補償，所以各方利益主體都想利益均沾，從而導(dǎo)致大量的糾紛。

所以我們建議將不可抗力的情形以及遇到拆遷以及政府征收利益如何分配、房屋的添附物如何作價等情形在合同中約定清楚，以減少糾紛的發(fā)生。

總之，出租人知曉其擁有的法定解除權(quán)利，在房屋租賃合同履行過程中可以有效的維護自己的合法權(quán)益。

如果根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，出租方需要強行解除租賃合同的時候需要向承租方支付一定的違約金，具體違約金需要根據(jù)雙方在合同中的規(guī)定約定來看。但是如果承租人違反了以上5條相關(guān)規(guī)定，出租方有權(quán)向承租方收入房屋，解除勞動合同。

合同撤銷權(quán)期限過了可否解除合同

合同違約方能否主張解除合同

單方解除合同賠償損失嗎？