退房的流程是怎樣的及有哪些注意事項(xiàng)

一、退房3步曲

第1步：向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書(shū)。開(kāi)發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。

第2步：在購(gòu)房合同解除后，可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)@種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持。

第3步：將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有*押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。

二、退房注意事項(xiàng)

1、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘

在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買(mǎi)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。

2、違約金就高不就低

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開(kāi)發(fā)商則直接按違約金來(lái)賠償。

根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。

3、辦房產(chǎn)證前退房更省事

業(yè)主最好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時(shí)或在其他情況下發(fā)生問(wèn)題需要退房，通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的鑒定過(guò)程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過(guò)程較復(fù)雜。

三、違約金及相關(guān)稅費(fèi)返還

根據(jù)《合同法》相關(guān)內(nèi)容規(guī)定：

1、支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金;

2、雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;

3、違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額，購(gòu)房者可選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。因此，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;若沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理。

此外，若是出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)原因，且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行告知義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。