買房簽訂購(gòu)房合同注意的問題主要有哪些

關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書和定金

在簽訂正式購(gòu)房合同之前，開發(fā)商一般會(huì)要求買家與其簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，在認(rèn)購(gòu)書中，會(huì)對(duì)所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容有所約定，因此，認(rèn)購(gòu)書也具有一定的法律效力，購(gòu)房者不能馬虎大意。

在實(shí)踐中，購(gòu)房者如果要簽訂認(rèn)購(gòu)書前，一定要先了解開發(fā)商的情況

需要查看發(fā)展商的有關(guān)證件及資料，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。在看的過程中，如果有疑問應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商、代理商的銷售人員進(jìn)行詢問。在對(duì)某些購(gòu)房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時(shí)，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。除此之外還要多了解開發(fā)商及樓盤信息，包括開發(fā)商資質(zhì)、資金狀況、口碑如何等。

認(rèn)購(gòu)書應(yīng)對(duì)買賣雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容，尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等有明確的約定，否則認(rèn)購(gòu)書沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。只要《認(rèn)購(gòu)書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補(bǔ)充。所以，購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)認(rèn)購(gòu)書中的約定條款進(jìn)行詳細(xì)閱讀，如發(fā)現(xiàn)違背自身利益的條款應(yīng)該及時(shí)溝通，不可糊里糊涂地簽字蓋章，以免遺留后患。

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

我們建議買家最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

關(guān)于無效合同

以下幾種情況下簽訂的購(gòu)房合同是無效的：

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無法取得房屋;

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%;

出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

關(guān)于合同的類型

在購(gòu)房過程中，你會(huì)遇到以下三種購(gòu)房合同：

第一種是“紙質(zhì)合同”。

這是一種完全手工的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，最好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購(gòu)房者一定要留意。

第二種是“半網(wǎng)簽合同”。

這種合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購(gòu)房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;

第三種是“網(wǎng)簽合同”。

網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其最大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號(hào)”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

簽合同時(shí)要注意什么?

注意合同的主體

許多購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。

注意合同的措辭

合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。

對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

注意明確房屋的具體情況

房屋的具體情況包括地址、面積、樓層等。房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積如果不相符，應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是以雙方重新測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

注意明確付款方式

比如，約定分階段付款，簽約時(shí)付部分,辦理過戶手續(xù)時(shí)付部分,房屋交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。

注意避免以下的霸王條款

第一，對(duì)于共有部位，“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二，“車位、車庫(kù)、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)歸賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”;第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

第三，“本項(xiàng)目?jī)?nèi)任何公共地方和共有部位或其他共有服務(wù)設(shè)施、設(shè)備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設(shè)施的相關(guān)權(quán)利及廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)益屬于賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第四，“買方在本房地產(chǎn)內(nèi)所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)類型(包括但不限于出租等活動(dòng))，須報(bào)賣方及/或該花園物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核通過”。

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。

哪些補(bǔ)充協(xié)議要注意?

開發(fā)商的廣告應(yīng)該包含在合同中

為了維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，讓購(gòu)房者免于遭受虛假?gòu)V告的欺騙，前補(bǔ)充合同的時(shí)候，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。

明確產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間

為了維護(hù)購(gòu)房者的利益，合同中應(yīng)明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。

明確建筑面積和公攤面積

要在補(bǔ)充合同注明除了總建筑面積之外的套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e，現(xiàn)在有些開發(fā)商喜歡在在公攤面積上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)全面的確定的公攤面積數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。特別要注意區(qū)分贈(zèng)與面積和公攤面積。

明確房屋質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查閱《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。不僅如此，購(gòu)房者一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

明確交房日期

交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定”由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要提高警惕，堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會(huì)以這樣的理由做借口。

明確驗(yàn)屋交接的細(xì)節(jié)

房屋交接包括交房和過戶，在合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間、房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)。

明確屋內(nèi)設(shè)施的價(jià)格

在補(bǔ)充協(xié)議中注明屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房?jī)r(jià)之內(nèi)，這點(diǎn)十分重要，如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等是否包括在房?jī)r(jià)之內(nèi)。

明確買賣雙方的違約責(zé)任

合同中應(yīng)該明確以下情況發(fā)生時(shí)，雙方的違約責(zé)任。購(gòu)房者的按揭辦不下來;購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

簽訂購(gòu)房合同四個(gè)技巧

對(duì)等法則

約定雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的條款數(shù)目是否相等。

合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任程度是否對(duì)等。

合同文本是否提前給你過目

公平的條款是不怕你提前查看和修改的。如果對(duì)方提前不讓你看合同，臨時(shí)拿出要求你馬上簽訂時(shí)，很可能存在風(fēng)險(xiǎn)。建議此時(shí)你一定要對(duì)合同條款進(jìn)行審查，特別是約定自己違約責(zé)任條款和對(duì)方免責(zé)條款。

一般不公平條款都在附件中，或格式合同的約定條款中

因此對(duì)于這些條款，要找到相應(yīng)的格式條款進(jìn)行對(duì)比，明白為什么對(duì)方要如此修改，對(duì)自己權(quán)益會(huì)有什么影響。

對(duì)方簽訂蓋章的是否跟你談判的人，是否具有資格

很多情況下，跟你談判的人許諾你很多，但簽字的人卻是其他人，這種情況下要防止寫合同的人以不清楚雙方約定內(nèi)容為由將不利條款加入合同中。

購(gòu)房合同簽訂后可以更名嗎?

更改否房合同分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，用新的名字重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)。第二種情況是已經(jīng)登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗(yàn)收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改到后者名下。