在外“打拼”的人一般都會(huì)涉及到租房問(wèn)題，而近年來(lái)，關(guān)于租房的糾紛卻經(jīng)常發(fā)生，比如：租期未到，出租人為了賣房，要求承租人搬走等。那么，在法律上，出租人可否提前收回房屋呢?此外，當(dāng)承租人準(zhǔn)備回老家，但租期未到時(shí)，承租人可以轉(zhuǎn)租嗎?下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的說(shuō)明。

一、出租人可否提前收回房屋

一般而言，在房屋租賃中，所簽訂的租賃合同是有固定期限的，那么出租人是否有權(quán)提前收回房屋?

首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。

但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng);擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同。

二、承租人可以轉(zhuǎn)租嗎

1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的 租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個(gè)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些 必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。

2、出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益

《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”。承租人轉(zhuǎn)租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對(duì)價(jià) ，出租人作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有權(quán)從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的就是為了對(duì)租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“ 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義 務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)”，因此轉(zhuǎn)租后承租人義務(wù)應(yīng)該是加重了，所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn) 租中獲益。

鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對(duì)房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。

3、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí) 際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人。

次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在 。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會(huì)損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。

希望對(duì)解決您的租賃糾紛能有一定的幫助。事實(shí)上，我國(guó)法律對(duì)租賃的違約也作出了相應(yīng)規(guī)定，比如：若出租方違約的應(yīng)雙倍返還定金，若承租人違約的，那么定金就要不回來(lái)了等。當(dāng)您在租賃關(guān)系中遇到對(duì)方違約的情況不知道該怎么辦時(shí)，建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師。讓律師用他們的專業(yè)知識(shí)幫助您。

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