有些時(shí)候，當(dāng)事人按照自己的意愿簽訂了房屋租賃合同之后，卻沒有想到由于合同中約定的內(nèi)容違反了相關(guān)法律的規(guī)定，從而導(dǎo)致合同無效，也就是說這種情況下簽訂了合同，也是沒有什么用的。因而在簽訂合同之后就需要作出嚴(yán)格的審查才行，那實(shí)踐中該如何來審查租賃合同呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、如何審查租賃合同

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。

如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。

只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權(quán)屬有爭議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。

在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。

4、是否進(jìn)行過登記備案。

《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

二、什么情況下可解除房屋租賃合同

1、行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式

(1)房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益 根據(jù)合同自由的原則經(jīng)協(xié)商一致而解除合同對此我國合同法第九十三條規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致 可以解除合同當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件解除合同的條件成就時(shí)解除權(quán)人可以解除合同

(2)房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同終止合同的權(quán)利義務(wù)

根據(jù)我國合同法第九十四條的規(guī)定有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除合同

①因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

②在履行期限屆滿之前當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

③當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù) 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行;

④當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

⑤法律規(guī)定的其他情形。

2、因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除

如承租人擅自搬離租賃房屋、停止履行合同，使租賃關(guān)系無存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，是受法律保護(hù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行，但由于承租人可能在無正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人協(xié)商或協(xié)商無果的情況下，擅自搬離承租房屋、停止履行合同義務(wù)，這種情況屬于承租人違約。從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持，但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預(yù)料情勢變更，為體現(xiàn)公平原則，平衡各方利益，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，酌情有必要對其解除合同請求予以支持。

對于一些明確規(guī)定是不能進(jìn)行出租的房屋，若出租人仍出租給了他人的話，那這樣的行為因?yàn)檫`反了法律中的強(qiáng)制性規(guī)定，因而也會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效?，F(xiàn)實(shí)中，審查租賃合同是很重要的，能夠保證簽訂的合同具有法律效力，那么才能更好的維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。

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