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商鋪租賃合同的管理工作，一直以來是一項比較難做的一項工作，那么，我們該如何做好商鋪租賃合同履行監(jiān)督管理辦法呢?商鋪租賃合同履行的常見的糾紛有哪些呢?如何監(jiān)管合同來解決糾紛呢?請看下面小編為大家?guī)淼南嚓P(guān)介紹。

如何做好商鋪租賃合同履行監(jiān)督管理辦法，如何監(jiān)管合同來解決糾紛?

一、招商階段的租賃糾紛

現(xiàn)在不管是國內(nèi)的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發(fā)生的階段。舉例來說，現(xiàn)在商場為了更便于服務(wù)消費者，會對商場的區(qū)域進行功能劃分，比如按每一層經(jīng)營產(chǎn)品或者同一層不同區(qū)域經(jīng)營同一類產(chǎn)品進行統(tǒng)一布置，因此，在招商的時候，就會對經(jīng)營產(chǎn)品的承租者功能定位進行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區(qū)域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經(jīng)常會開出優(yōu)惠條件，并且約定了預計開業(yè)的時間。但就經(jīng)本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現(xiàn)以下問題：

1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置;

2、擅自縮小原定的租賃位置;

3、商場因招商不足未能如期開業(yè);

4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進行功能劃分;

5、商場雖開業(yè)，但配套的電梯、水電、網(wǎng)絡(luò)等不具備，承租者入駐時發(fā)覺與預期相差甚遠。因此，對于承租者來說，不應(yīng)一味的看重商場的招商宣傳，更應(yīng)該注意租賃合同里的約定以及可能出現(xiàn)的風險，如果租賃合同未對商場可能出現(xiàn)前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關(guān)規(guī)定進行索賠，從索賠的角度以及保護自己權(quán)益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。

二、簽約階段的資信審查問題

所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關(guān)如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發(fā)商委托物業(yè)代為出租，那么承租人需要注意的是有關(guān)的物業(yè)獲得開發(fā)商的授權(quán)手續(xù)，另一方面，還需要注意關(guān)于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權(quán)屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標準的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而發(fā)生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關(guān)經(jīng)營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現(xiàn)實中，很多農(nóng)村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經(jīng)營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。

另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi)，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內(nèi)，因為如果在拆遷范圍內(nèi)，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發(fā)生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。

三、商鋪租賃合同的約定問題

商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關(guān)于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應(yīng)的違約條款設(shè)計問題。其次，關(guān)于租金遞增以及時間點的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎(chǔ)。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預估。第三，關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計。關(guān)于糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。第四，關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國家是不對承租人進行補償?shù)?，該問題將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，其中對房屋所有權(quán)人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！币虼?，承租人必須與出租人對可能發(fā)生的征收補償時如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因為一旦發(fā)生征收事件，則租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償?shù)姆秶A期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據(jù)實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發(fā)生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。

四、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

商鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因為承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，當然，該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。然而，實際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業(yè)價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業(yè)價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業(yè)，無法掌控，而承租人在對商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據(jù)對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。而依據(jù)法律規(guī)定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的責任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對世性，而債權(quán)具有相對性，兩者相遇時，物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)的實現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權(quán)人行使對物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

五、有關(guān)轉(zhuǎn)讓費、茶水費或者飲茶費(下稱“轉(zhuǎn)手費”)的問題

商鋪由于具有一定的投資價值，而租賃過程中，可能存在商鋪的轉(zhuǎn)租問題，多數(shù)商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，而實際履行中，又經(jīng)常會出現(xiàn)隱瞞商鋪出租人進行轉(zhuǎn)租的情況，較為常見的就是關(guān)于轉(zhuǎn)租過程發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費、茶水費或者飲茶費的問題，即轉(zhuǎn)租人向次承租人收取的所謂轉(zhuǎn)手費。假設(shè)前述轉(zhuǎn)租行為并非獲得出租人的授權(quán)或者追認，則次承租人一旦接手商鋪后，可能面臨出租人對轉(zhuǎn)租行為的不予認可，進而解除租賃合同，要求次承租人撤離，那么次承租人是否可以以其與轉(zhuǎn)租人的租賃合同約定進而對抗或者向出租人索賠呢，顯然不行，因為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為無效，且合同具有相對性，次承租人的損失只能向轉(zhuǎn)租人追索，而期間的轉(zhuǎn)手費在法律上也只能向轉(zhuǎn)租人追償，但是此時對次承租人來說，索賠的風險較大，即因為其與轉(zhuǎn)租人的合同無效而可能導致其過錯發(fā)生的損失由其承擔，而轉(zhuǎn)手費是否屬于合同法認可的租賃合同內(nèi)容之一，也是存在爭議的，對此，次承租人在接受轉(zhuǎn)租人的商鋪時，必須核對或者拿到出租人授權(quán)或者確認轉(zhuǎn)租人有權(quán)轉(zhuǎn)租的文件，否則將需要慎重考慮后果。

六、有關(guān)商鋪租賃期滿的糾紛問題

商鋪租賃期滿，一般是指合同的正常履行完結(jié)，此階段，容易發(fā)生糾紛的是關(guān)于商鋪的添附物(含燈飾、空調(diào)、內(nèi)部加裝的裝修裝飾物等)、辦公物品、證照注銷以及續(xù)約等問題。

1、關(guān)于商鋪添附物、辦公物品，承租人需要根據(jù)自己的情況，約定好租賃期限屆滿后，是自行拆除添附物并歸自己，還是添附物歸出租人，如果沒有約定的情況下，則容易發(fā)生糾紛，出租人有時禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真無約定的情況下，依照《民法通則》的規(guī)定，則承租人有權(quán)拆除帶離;如果出租人需要保留的，則需要向承租人支付相應(yīng)的費用;如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，則出租人可拆除，費用由承租人承擔。為此，為避免日后糾紛，盡量約定清楚。

2、關(guān)于證照注銷的問題，很多時候租賃商鋪的承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照，而根據(jù)工商登記有關(guān)規(guī)定，同一個地點僅能注冊一個商事主體，因此，如果租賃合同屆滿后，承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址，則出租人再行出租商鋪將會遇到一定的阻礙，尤其是新的承租人需要以該商鋪注冊營業(yè)執(zhí)照時。對于該問題，理應(yīng)在租賃合同中進行明確的約定。

對于租賃期滿后的續(xù)約問題，依照法律規(guī)定，超過六個月的租賃合同，應(yīng)該簽訂書面的協(xié)議，否則將視為無定期的租賃合同，雙方將有權(quán)隨時解除合同，但是需要通知對方并給對方合理的準備時間。因此，對于承租人來說，一旦租賃合同期滿，仍需要繼續(xù)租賃的，則應(yīng)該與出租人及時續(xù)簽合同，而對于出租人來說，租賃合同期滿繼續(xù)收取租金而未簽訂租賃合同的，其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定，包括租金、物業(yè)管理費標準等。

綜上所述，關(guān)于如何做好商鋪租賃合同履行監(jiān)督管理辦法，如何監(jiān)管合同來解決糾紛這個問題，首先要弄清楚是屬于哪一種糾紛，然后針對糾紛所屬的合同的階段的時間，來進行糾紛的處理，在處理的過程中，要按照相關(guān)的法律法規(guī)進行，建議大家對專業(yè)的律師進行咨詢，獲取專業(yè)幫助，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸江蘇律師。

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