生活中，很多暫時(shí)不想買房的人會(huì)選擇租房，因?yàn)樯婕暗骄幼∈乱?，租房還是需要謹(jǐn)慎行事。哪些房屋租賃合同無(wú)效呢?如果在認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效后怎么辦呢?律霸小編針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題為您一一解答。

一、哪些房屋租賃合同無(wú)效?

房屋租賃在現(xiàn)代生活中已經(jīng)是十分常見(jiàn)的了，但是房屋租賃合同涉及的問(wèn)題還是比較復(fù)雜的，特別是對(duì)于房屋租賃合同有無(wú)效力的認(rèn)定上，存在比較復(fù)雜的情況。那哪些房屋租賃合同無(wú)效呢?根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，存在以下幾種情況：

1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

法律為了保護(hù)承租人的權(quán)益，規(guī)定了四種認(rèn)定租賃合同無(wú)效的情形，在這里，我們也提醒有租房意愿的人們，在簽訂房屋租賃協(xié)議的時(shí)候，要做一定程度的審查工作，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。另外，如果認(rèn)定了房屋租賃合同無(wú)效后，又該怎么辦呢?

二、認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效后怎么辦?

很多當(dāng)事人由于在簽訂合同的時(shí)候沒(méi)有進(jìn)行有效的審查，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，這種情況下，應(yīng)該按照我國(guó)法律關(guān)于“無(wú)效合同”的相關(guān)規(guī)定做出相應(yīng)的處理。

我國(guó)《民法通則》第61條規(guī)定：民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人。具體到房屋租賃這種情況，承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。另外，如果造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

另外，對(duì)于房屋占有期間的費(fèi)用的規(guī)定，可以參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

對(duì)于在房屋出租時(shí)的損失認(rèn)定，法律規(guī)定了四種情況：

1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

2、因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3、承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

4、承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(1)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

(2)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

房屋租賃無(wú)效在現(xiàn)實(shí)中是非常多見(jiàn)的，從上面的描述也可以看出，對(duì)于房屋租賃無(wú)效這種情況，有著很豐富的法律規(guī)范，所以很多當(dāng)事人在面臨這種糾紛的時(shí)候就會(huì)比較痛苦，所以我們建議您，如果您遇到這樣的問(wèn)題，最好先咨詢一下我們律霸的在線律師，讓專業(yè)律師來(lái)幫助你處理。

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