房屋租賃在當(dāng)下這個(gè)房價(jià)高漲的時(shí)期也是大多數(shù)人的選擇，因此房屋租賃糾紛也是時(shí)常發(fā)生。那么在房屋租賃糾紛發(fā)生后，我們要怎樣去保護(hù)自己的權(quán)利呢？下面律霸就為您進(jìn)行詳細(xì)解析。

(一)必須簽訂書面合同

合同是用于約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，合同可分為口頭合同和書面合同。在目前形勢(shì)下，有些人可能會(huì)為了某些不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)目的，而作出違背當(dāng)初約定的行為。如果是口頭約定，將會(huì)給這種人以“空口無憑”的托辭。因此，簽訂書面合同是根本的，也是第一位的。

(二)認(rèn)定合同效力問題

最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的司法解釋，規(guī)范了房屋租賃合同效力的認(rèn)定，保證和法律的確定性和統(tǒng)一性。該司法解釋限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力，這做法也是從交易的穩(wěn)定性出發(fā)的。

(三)優(yōu)先購買權(quán)糾紛

優(yōu)先購買權(quán)也常見于房屋租賃，特別是現(xiàn)在房價(jià)波動(dòng)幅度大，且向上漲的趨勢(shì)越來越明顯。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價(jià)格購買租賃房屋?

(四)轉(zhuǎn)租爭(zhēng)議

如果承租人未經(jīng)出租人同意，私自轉(zhuǎn)租，是否可以隨時(shí)主張轉(zhuǎn)租行為無效?答案是不。為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，司法解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。作為出租方，如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利。

(五)追討租金的訴訟時(shí)效

司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無法主張租金。租金糾紛的訴訟時(shí)效為一年，不同于一般的訴訟時(shí)效兩年。再有，雖然租賃關(guān)系仍存續(xù)，但由于租金是分期給付的，相對(duì)來說每期的租金即分別對(duì)應(yīng)不同的訴訟時(shí)間。

租房前要明確哪些問題

(一)業(yè)主身份。如果簽訂合同之人不是產(chǎn)權(quán)人，則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的，則需有業(yè)主本人委托代理人的授權(quán)委托書原件;若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要業(yè)主本人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。

(二)明確租金和“押金”支付方式?！把航稹敝饕糜诘殖涑凶馊藨?yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家具家電數(shù)量和價(jià)值等因素來確定，押金數(shù)額越高，對(duì)出租人保障性能越強(qiáng)。

(三)家具、家電等設(shè)施約定清楚。并且對(duì)于這些附屬設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)也應(yīng)當(dāng)明確約定。

(四)水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用負(fù)擔(dān)清晰。

(五)出租人出售房屋的，承租人有保障。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，出租人出租房屋時(shí)，承租人可獲兩重保障：第一，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利;第二，如果承租人不想購買的，也沒有關(guān)系，房屋買賣行為，不影響租賃合同的效力，也就是說，即使出租人將房屋出售了，買方也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。

(六)違約責(zé)任要明確。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期結(jié)束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金;若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。

了解房屋租賃的各項(xiàng)情況，嚴(yán)格按照法律法規(guī)去租賃房屋，這樣租賃當(dāng)事人雙方就會(huì)很好的規(guī)避糾紛。那么在房屋租賃前我們因該了解些什么呢？詳情請(qǐng)咨詢律霸，我們將為您詳細(xì)解答。

房屋租賃糾紛訴訟中,怎么舉證?

無效的房屋租賃合同有哪些?