房屋租賃是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中常見的現(xiàn)象。那么，房屋租賃中,什么是買賣不破租賃？買賣不破租賃原則的適用情形有哪些？買賣不破租賃的條件是什么？買賣不破租賃在什么條件下是無效的？

什么是“買賣不破租賃”

1.買賣不破除租賃原則。《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。一般這就被認(rèn)為是買賣不破除租賃原則適用的實證法基礎(chǔ)，買賣不破租賃原則是指在房屋租賃期間內(nèi)，出租人將房屋出賣的，承租人對于該房的使用權(quán)不因買賣而受到影響，在租賃期限內(nèi)租賃合同對于新的房屋買受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用;c.巳須房屋被買賣;d.須該族里面合同沒有到期。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房租賃權(quán)的限制，在租賃期限內(nèi)承租人可以以租賃關(guān)系對抗買受人的所有權(quán)，從而不使租賃關(guān)系被破除終止，就是說該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。

2.承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用若于問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣山租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。在本案中，趙某如要出賣房屋須履行通知義務(wù)，即提前3個月通知承租人，而且應(yīng)詢問承租人有無購房意向，以便于承租人行使優(yōu)先購頭權(quán)。若不履行此義務(wù)，就有可能使房屋買賣合同被宣告無效，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3.善意占有的付抗效力。善意占有是指非法占有人在占有某項財產(chǎn)時，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法，以此占有人可以對抗他人的一種救濟(jì)措施，當(dāng)然該項救濟(jì)的范圍是有限的。

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