租房大軍們，你們有沒有想過，你租住的房子要是易主了怎么辦？房屋租賃合同還繼續(xù)有效嗎？房租該交給誰呢？別擔心，小編整理的律法知識將為你一一解答。

【案情】

2013年1月，李某與房東劉某簽訂了房屋租賃合同，劉某將其所有的一間店鋪租賃給李某經(jīng)營，每月租金1500元，租賃時間為2013年1?月?--2015年1月。合同簽訂后，李某按照約定向劉某支付了租金。10個月后，劉某由于資金緊缺，決定出售該鋪面，張某以15萬元將該鋪位買下，雙方簽訂了買賣合同，并辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)。張某將鋪面買下后，打算自己在該鋪面經(jīng)營水果生意，遂要求李某限期內(nèi)搬出，在李某不同意的情況下，張某強行將李某的東西從此鋪面搬出。李某要求繼續(xù)租用此房屋，遂起訴至法院。

【分歧】

被告張某認為，鋪面是自己的，自己有權處分，何況自己還給了李某3個月的期限另找房屋，自己已經(jīng)仁至義盡了。原告李某則認為，自己簽訂的合同是真實有效的，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，自己有權繼續(xù)使用該鋪面直至合同期滿。

【評析】

1、劉某要賣掉鋪面，應當先通知李某。對此，第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人……”《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人……”;最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/span>

2、我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效?！边@兩條規(guī)定說明租賃權具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同合同的適用。也就是說，如果承租人李某不想購買這個鋪面，那么李某在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這個鋪面，房屋新的所有權人張某并沒有權利讓李某搬走。

本案中，李某與房東所簽訂的租賃合同并未違反法律規(guī)定，是雙方當事人的真實意思表示，是合法有效的。該租賃合同的履行期限是2年，而雙方發(fā)生糾紛時租賃期限并未屆滿，張某取得該鋪面所有權亦在租賃期間以內(nèi)，故符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。所以，承租人李某提出要求繼續(xù)租賃此鋪面的要求是合法的，張某無權要求李某限期搬離，更不能強行搬離李某的東西。