一、房屋配套設(shè)施包括哪些?

配套設(shè)施在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中表述為房屋的“相關(guān)設(shè)施”，一般包括基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施：

基礎(chǔ)設(shè)施指供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等等;

公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。

配套設(shè)施或稱房屋相關(guān)設(shè)施，從其與房產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系上可作兩類區(qū)分。

第一類是商品房小區(qū)范圍內(nèi)的配套設(shè)施，或稱之為區(qū)內(nèi)私有配套

其權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)屬房產(chǎn)小區(qū)共有共用的私產(chǎn)，如小區(qū)內(nèi)的電梯、綠化、道路等。

一般的公寓式商品房住宅小區(qū)屬典型的建筑物區(qū)分所有，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)合性，由專有所有權(quán)、公用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))及成員權(quán)三要素構(gòu)成，區(qū)內(nèi)配套應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有所有權(quán)所及于物業(yè)范圍。

第二類是商品房小區(qū)范圍外的配套設(shè)施與條件

如公交線路、商場等，可稱為周邊公共配套，其可能是政府因房產(chǎn)區(qū)域安排而統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的配套設(shè)施，或者是自然形成的區(qū)位條件，但權(quán)屬上并非歸于房產(chǎn)小區(qū)附屬私有，而是另有公有或私有權(quán)屬。

以上區(qū)內(nèi)私有配套和周邊公共配套與房產(chǎn)均有使用功能與房價上的關(guān)聯(lián)，其在合同里如何約定，決定了相關(guān)合同責(zé)任的處理。

二、發(fā)生房屋配套設(shè)施糾紛怎么辦?

涉及配套設(shè)施的合同約定應(yīng)區(qū)分不同情況處理。

1、區(qū)內(nèi)私有配套設(shè)施

它屬合同給付標的(房屋及所在小區(qū))范圍，無疑應(yīng)屬合同義務(wù)，對此房產(chǎn)商負有按約交付的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即配套給付不能或遲延的違約責(zé)任。

2、周邊公共配套設(shè)施

指的是合同給付標的范圍外具有配套意義的公共設(shè)施或環(huán)境條件，房產(chǎn)商對此不負有作成、交付的義務(wù)，客觀上也無能為力。而且一般不負必須告知的義務(wù)。

房產(chǎn)區(qū)位及周邊環(huán)境等概況購房者可自行通過公共信息渠道了解，但是如果房產(chǎn)商售房時予以宣揚甚至在合同文書中明確表述，則負有如實告知義務(wù)。

合同義務(wù)除給付義務(wù)之外，還包括附隨義務(wù)，即以誠實信用原則為依據(jù)，促進實現(xiàn)給付義務(wù)以最大可能滿足債權(quán)人給付利益(輔助功能)，或維護對方人身、財產(chǎn)利益(保護功能)而附隨合同關(guān)系衍生的合同義務(wù)。

對于所告知周邊公共配套設(shè)施不具備，房產(chǎn)商是否構(gòu)成虛假陳述或欺詐，應(yīng)綜合配套不到位的原因、對購房者實際利益的影響、房產(chǎn)商在合同表述及履行上的過錯等情況進行認定，如房產(chǎn)商作了虛假承諾，以至對購房者的訂約初衷和房屋使用有較大影響的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任(違反告知附隨義務(wù)的違約責(zé)任)。

然而，小區(qū)周邊環(huán)境條件不在房產(chǎn)商掌控之內(nèi)，訂約時房產(chǎn)商所告知已經(jīng)具備的或者尚在規(guī)劃預(yù)計之中的公共配套設(shè)施以后發(fā)生變化，只要房產(chǎn)商告知情況基本可以免責(zé)，購房者應(yīng)自負此預(yù)期意外落空的風(fēng)險。

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