一.期房預(yù)售制度的出現(xiàn)存在必然性

在中國，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，絕不是一件簡(jiǎn)單的事。首先需要大筆的資金，地價(jià)，施工開發(fā)費(fèi)用等等;加上開發(fā)的周期過長，從拿地、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到整體交付，至少需要2年左右的時(shí)間;因此資金的回籠就變得更加緩慢，對(duì)于投資者來說，這是最為致命的。同時(shí)這三個(gè)特性相互牽扯影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)擔(dān)負(fù)著更大風(fēng)險(xiǎn)，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)很容易成為一個(gè)吃力不討好的事情。

所以不得不承認(rèn)，期房預(yù)售制度的出現(xiàn)，是這些問題都得到的了一定解決。在政府的主導(dǎo)下，開發(fā)商可以先買房迅速回籠資金，開發(fā)商、施工方、銀行以及政府之間的利益都得到了和諧的處置。那風(fēng)險(xiǎn)呢?自然就是轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上了。

一般來說，期房預(yù)售制度必須要有比較嚴(yán)格的法律體系來限制開發(fā)商，保護(hù)購房者的利益。但是目前在中國情況卻是，購房者從銀行借錢，買開發(fā)商還沒有建好的房子，債務(wù)關(guān)系從購房者和開發(fā)商之間變成了和銀行之間了。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，這些債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)就是由購房者承擔(dān)了。

二.期房最壞結(jié)果——爛尾樓

期房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，而開發(fā)商的資質(zhì)良莠不齊，而這就導(dǎo)致期房預(yù)售制度的最大危害——爛尾樓的出現(xiàn)，而爛尾樓也分為主動(dòng)爛尾和被動(dòng)爛尾兩種。

主動(dòng)爛尾的原因就是開發(fā)商拿了地，也開始開發(fā)了，但是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化，簡(jiǎn)單的說就是看走眼了，投資價(jià)值已經(jīng)不再，再開發(fā)下去也是砸錢，于是就放棄繼續(xù)建設(shè)了。

還有就是被動(dòng)爛尾，開發(fā)商破產(chǎn)、資金斷鏈或是出現(xiàn)違法違規(guī)等情況，不得不停止繼續(xù)建設(shè)。

對(duì)于上述兩種情況，如果是因?yàn)槭袌?chǎng)變化，開發(fā)商主動(dòng)爛尾的，除了打官司以外，政府很難插手干預(yù);而第二種情況，會(huì)有政府出面處理，缺乏資金的，政府會(huì)限期三至六個(gè)月由企業(yè)籌措資金或引進(jìn)合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，逾期仍無法實(shí)施的，由政府依法收回項(xiàng)目，并向社會(huì)公開招標(biāo)，重新確定實(shí)施單位等;違法違規(guī)的，政府會(huì)要求在指定日期內(nèi)改造等等。

三.購買期房應(yīng)該注意些什么?

首先注意挑選開發(fā)商品牌大的，口碑好的，即使樓盤建設(shè)出現(xiàn)問題，大開發(fā)商也有實(shí)力去解決它;還有就是在簽訂合同時(shí)，注意好重要的條款的細(xì)節(jié)問題;其次就是注意核實(shí)開發(fā)商的資質(zhì)，五證等等是否齊全等等。

購房期房基本已經(jīng)成為現(xiàn)在的樓市的主流了，我們承認(rèn)期房的預(yù)售制度存在很大的弊端，這需要國家和政府不斷的去完善法律制度來規(guī)范開發(fā)商，盡量多為購房者的利益著想。