困局一：銀行認(rèn)死理，提前還款反被罰

孩子快要上學(xué)了，老張想換個學(xué)區(qū)房，把原來的房子賣掉。為了賣房方便，家里積蓄也夠，老張就想提前把貸款還上，但卻被銀行罰了1萬元違約金。從合同上看，的確有寫明“提前全額還款要繳納違約金，一年內(nèi)，支付提前歸還貸款本金的2%違約金;一年至兩年間，罰款1%?！?/p>

銀行這筆違約金收得似乎有理有據(jù)。但老張覺得，銀行太認(rèn)死理。律霸網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，一些銀行會收取提前還款違約金，但也有銀行不收。這種現(xiàn)象的根本原因是，金融市場尚未完全放開競爭，各家銀行競爭不夠激烈，在房貸業(yè)務(wù)中，貸款人處于弱勢地位，無法與銀行平等談判。

律霸網(wǎng)提醒：為了避免遭遇提前還貸違約，老張應(yīng)該在申請貸款時盡量與銀行協(xié)商取消這部分違約金。如果這家銀行的確利率更優(yōu)惠，還必須收違約金，那老張也沒辦法。畢竟，跟違約金相比，優(yōu)惠的利率顯然是更重要的。

困局二：開發(fā)商耍無賴，延期交房還不給違約金

很久很久以前，大約在前年，劉-建在某“良心”開發(fā)商買了幸福小區(qū)的期房。

根據(jù)合同，去年9月開發(fā)商就該交房。開發(fā)商派經(jīng)理給劉-建鞠躬道歉，說保證11月交房，容他們再延兩個月。劉*心一軟，就沒計較。11月，幸福小區(qū)的水單還沒通，甚至一度出現(xiàn)停工情況。這一次，劉-建聯(lián)合其他業(yè)主，把情況反映到房管局。房管局本著息事寧人的態(tài)度，督促開發(fā)商趕快復(fù)工，加緊完工。開發(fā)商對房管局點頭哈腰，承諾下年3月前一定交房。

就這樣，施工進(jìn)程時斷時續(xù)，到了3月份，完全沒有要竣工的跡象。劉-建忍無可忍，要求開發(fā)商如約賠償延期違約金。

這時候，開發(fā)商經(jīng)理臉色一變，說道：“要錢沒有，你可以買停車位，違約金可以抵作停車位的優(yōu)惠折扣。

劉-建表示：“我不需要車位，況且違約金只有1萬元左右，購買車位還需要另付2萬余元，你當(dāng)我傻啊?！遍_發(fā)商經(jīng)理稱，就這樣了，俺們拿不出違約金，還沒有別的方案，你愛去哪里告就去哪里告吧。

律霸網(wǎng)提醒：購房者絕不能姑息縱容這種蠻不講理的開發(fā)商，該告就得告，不給他點教訓(xùn)，以后物業(yè)管理上還會被坑。

困局三：買二手房被騙全款，警方竟不立案

王大爺工作三十多年，攢下不少積蓄。子女在外打拼不容易，王大爺想買套二手房給子女。因為賣家說一次性交齊全款可以便宜點，王大爺跟賣家簽了合同，把全款80萬都交了。

王大爺雖然住進(jìn)了房子，但賣家以各種理由推脫，遲遲不配合辦理過戶。一日，自稱某金融公司的神秘男子來家里詢問賣家下落。王大爺這才知道，該房子早已被賣家抵押給金融公司?，F(xiàn)在，金融公司和王大爺都聯(lián)系不上賣家了。

王大爺這才發(fā)覺上當(dāng)。報警后，警方卻稱這屬于合同糾紛，不予立案。

律霸網(wǎng)提醒：房子雖未過戶，但已完成事實交易，賣家涉嫌“以非法占有為目的、用隱藏真相的方法，騙取數(shù)額巨大公私財物”，已經(jīng)涉嫌詐騙罪。根據(jù)最高法院司法解釋，此類房產(chǎn)糾紛，涉及多方關(guān)系的，法院必須受理。民事方面，王大爺對賣家提起訴訟。刑事方面，若警方不予立案，王大爺可以向上級監(jiān)察機(jī)構(gòu)舉報警方不作為。

困局四：告代理商勝訴，卻拿不到賠償

趙女士在售樓處選定了房子，售樓員說，先交全款就能鎖定房源，還可以享受優(yōu)惠。趙女士沒多想，跟售樓員簽訂了付款證明，就把全款都交了。之后，售樓員卻沒有如期與趙女士簽訂購房合同，只說過幾個月去找物業(yè)領(lǐng)鑰匙就成。幾個月后，趙女士去物業(yè)領(lǐng)鑰匙，竟被告知房子早就賣給別人了。

趙女士瞬間懵了，明明是自己交了全款，怎么能賣給別人呢?

原來，售樓員只是代理商，代理商只有銷售的職責(zé)，無權(quán)收款也無權(quán)簽合同。因此，開發(fā)商表示，早把房子賣給了別人，對代理商擅自收款毫不知情。

趙女士告到法院，雖然勝訴，法院判決代理商連本帶息賠償全款。但是，代理商把騙走的錢拿去放高利貸，現(xiàn)在完全拿不出錢賠償!

律霸網(wǎng)律師表示，“開發(fā)商與代理商之間，具有表見代理關(guān)系，開發(fā)商應(yīng)該與代理商承擔(dān)一種連帶責(zé)任。盡管開發(fā)商并沒有授權(quán)代理商代收房款，但是其內(nèi)部協(xié)議不能對抗善意的第三人。代理商越權(quán)代收房款，不能作為開發(fā)商不負(fù)責(zé)的借口?！?/p>