一、建筑物區(qū)分所有權的客體不包括什么

在我國現行的法律法規(guī)中，缺乏對共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建筑面積，在房產證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。

我國《物權法》中采用的排除的方法。規(guī)定建筑物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規(guī)定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區(qū)分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

二、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑物區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產開發(fā)商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發(fā)商在進行建設審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權的共有部分得不到確認，建筑區(qū)劃內對共有部分的原始規(guī)劃，可能會因后期的審批產生較大改變。實踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設中建成了新的住宅樓，當業(yè)主進行維權時，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準的建設工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時需要提交相應的材料并進行審查。因此，為了保護業(yè)主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內接下來的開發(fā)建設與預售中規(guī)劃一致。確保共有部分權利的完整性。

綜上所述，最近對于建筑物區(qū)分所有權方面的糾紛越來越多，所以對于共有部分的權益會得到相應的重視，如果發(fā)現個人的權利收到侵害的時候應該運用法律的武器去維護自己的合法權益，切勿意氣用事。

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