一、建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有的關(guān)系是怎樣的

在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對(duì)共有部分登記的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書(shū)上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分?jǐn)偟墓妹娣e，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書(shū)上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過(guò)道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭(zhēng)議熱點(diǎn)涉及到的車(chē)庫(kù)、綠化帶、樓頂平臺(tái)等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無(wú)法得到保障。

我國(guó)《物權(quán)法》中采用的排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分以外就是共有部分。具體來(lái)說(shuō)在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補(bǔ)充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專(zhuān)有部分為主導(dǎo)的模式造成了對(duì)共有部分認(rèn)定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實(shí)踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施”全部認(rèn)為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認(rèn)購(gòu)的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對(duì)《物權(quán)法》的不足進(jìn)行彌補(bǔ)，對(duì)專(zhuān)有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對(duì)共有部分做出了一些列舉式的補(bǔ)充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對(duì)于具體劃分和如何登記都沒(méi)有涉及。

二、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是共有部分申請(qǐng)初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時(shí)，往往是通過(guò)“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對(duì)共有部分的原始規(guī)劃，可能會(huì)因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時(shí)需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對(duì)共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類(lèi)型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。

綜上所述，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分是需要進(jìn)行登記的，就近來(lái)說(shuō)法律中對(duì)于共有部分的糾紛也逐漸變得越多，而共有部分的權(quán)益也應(yīng)該得到相應(yīng)的重視，在合法權(quán)益受到侵害的時(shí)候可以運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是什么？

建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋有哪些內(nèi)容?

建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分