一、以建筑物區(qū)分所有權(quán)起訴書的訴訟主體一般是誰？

(一)業(yè)主和物業(yè)使用人

1、業(yè)主?！段餀?quán)法》未對業(yè)主的概念進(jìn)行界定。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第6條的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！督忉尅窙]有遵循物權(quán)登記生效主義，僅將業(yè)主限定為房屋產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人即狹義上的法律物權(quán)人范圍內(nèi)，不僅考慮到了基于生效法律文書、繼承、受遺贈等法律事實行為而取得物權(quán)的業(yè)主身份的認(rèn)定，而且將基于合同行為而取得或占有專有部分的買受者、繼受者，在其未辦理專有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前也納入到了業(yè)主的范圍。

《解釋》雖然對業(yè)主的身份進(jìn)行了擴(kuò)大，但未對物業(yè)管理實踐中一些常見的有爭議的業(yè)主主體進(jìn)行必要的列舉和強(qiáng)調(diào)，如在一個物業(yè)會出現(xiàn)夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出資、共同使用，而產(chǎn)權(quán)只登記在一人名下的情況應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。筆者認(rèn)為，對于這一類家庭共有同一物業(yè)的情況，根據(jù)婚姻法原理和我國《婚姻法》第17、18、19條對夫妻財產(chǎn)歸屬的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，該物業(yè)應(yīng)屬于夫妻共有，除非雙方有特別約定或其它特別情形。一般情況下，夫或妻均可成為業(yè)主，而不應(yīng)對夫或妻一方作為業(yè)主參加物業(yè)管理甚至訴訟的權(quán)利進(jìn)行限制。如果父母子女、兄弟姐妹共用一處物業(yè)，如有合法有效的法律文件或法律事實能證明其對物業(yè)享有共有權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有業(yè)主身份;反之，若雖是同居一處或共用一物業(yè)，但未能提供有效法律文件或其他證據(jù)證明其享有共有權(quán)利，則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主，即使發(fā)生糾紛也不具有訴訟主體的資格。

(2)物業(yè)使用人。

一物一權(quán)屬我國物權(quán)法的基本原則，基于這樣的原則，建筑物中專有部分的所有權(quán)只能有一個物權(quán)主體，即業(yè)主。而基于業(yè)主對建筑物專有部分的所有權(quán)，業(yè)主可以在專有部分設(shè)置用益物權(quán)，用益物權(quán)的權(quán)利主體可以是房屋承租人、其他經(jīng)房屋業(yè)主授權(quán)的使用人?！段餀?quán)法》并沒有關(guān)于非業(yè)主的物業(yè)使用人的相關(guān)規(guī)定，但這卻是實務(wù)中不可回避的一個問題。小區(qū)內(nèi)的非業(yè)主長期住戶包括業(yè)主的親屬、房屋承租人，業(yè)主的親屬是否具有可以認(rèn)定為業(yè)主上面已分析過，而房屋承租人是否可以認(rèn)定為業(yè)主呢?租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，若他人的行為侵占、損害、妨害承租人對物的支配時，承租人可以直接向侵權(quán)人提起停止侵害、賠償損失的主張或向出租人主張相應(yīng)的權(quán)利。這實際上表明房屋所有權(quán)人在出租房屋的時候，也將一部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了承租人。除非雙方另有約定，該部分權(quán)利也應(yīng)當(dāng)及于共有部分及共同管理權(quán)，否則會出現(xiàn)這部分權(quán)利無人行使的狀況?！段餀?quán)法》第72條第2款規(guī)定：業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。這些由業(yè)主授權(quán)的非業(yè)主使用權(quán)人的權(quán)利，他們在對房屋進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利依附于業(yè)主，而一旦業(yè)主進(jìn)行了授權(quán)，他們就應(yīng)當(dāng)具有等同于業(yè)主的地位，可以行使業(yè)主的權(quán)利?！督忉尅返?6條：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。因此這一類的物業(yè)使用人可以認(rèn)定為業(yè)主，發(fā)生物業(yè)糾紛時具有訴訟主體資格。

(二)業(yè)主委員會

業(yè)主委員會的訴訟主體問題，從《物權(quán)法》的起草到最后的實際出臺生效所規(guī)定的條款來看，這一問題都沒有得到解決，以及現(xiàn)在最高院的出臺的《解釋》也選擇了回避。但在審判實踐中，業(yè)主委員會能否作為訴訟主體卻是一個不容回避的問題。從解釋來看，最高院似乎也并不愿否認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體資格，只是沒有明確規(guī)定。當(dāng)出現(xiàn)業(yè)委會依《物權(quán)法》第78條的規(guī)定而可能成為被告時，或依《物權(quán)法》第83條的規(guī)定充任原告時，如果否認(rèn)它的訴訟主體資格從法理邏輯上來講是相當(dāng)荒謬的。

筆者認(rèn)為，認(rèn)定一個組織是否具有法律上的訴訟主體資格的前提條件并非該組織能“獨立承擔(dān)責(zé)任”。法律主體的權(quán)利能力、責(zé)任能力屬于實體性的規(guī)定，而當(dāng)事人能力屬于程序性的規(guī)定，不能將兩者完全等同起來。即使業(yè)主委員會不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，也不能否認(rèn)業(yè)主委員會具有當(dāng)事人能力的事實。從世界的發(fā)展趨勢來看，大多數(shù)國家和地區(qū)均承認(rèn)和支持成立業(yè)主管理團(tuán)體來解決建筑物區(qū)分所有權(quán)人有效管理其共同財產(chǎn)的問題，這些國家或地區(qū)的立法理念中，無論是認(rèn)定業(yè)主管理團(tuán)體是法人還是非法人組織，都明確肯定其具有當(dāng)事人能力，依法享有訴權(quán)。另一方面，現(xiàn)行《物權(quán)法》賦予了業(yè)主大會和業(yè)主委員會更多、更明確的管理權(quán)利，并規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定在建筑區(qū)劃內(nèi)具有法律約束力。若業(yè)主委員會的法律主體地位長期一直模糊的狀況，勢必將直接影響其履行法定職責(zé)，同時影響到業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會和業(yè)主委員會的不當(dāng)決定侵害到其合法權(quán)益而主張行使撤銷權(quán)。因此只有認(rèn)定業(yè)主委員會具有訴訟主體的資格，才能解決與《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會行使管理職能產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)的銜接問題。

結(jié)合的本案中來，業(yè)主甲(房屋所有權(quán)人)和乙都具有多重身份，不同的身份之間存在著不同的法律關(guān)系。對業(yè)主而言，作為專有部分的所有人，甲對A室享有房屋的所有權(quán)，并依法承擔(dān)法定不動產(chǎn)相鄰權(quán)所賦予的權(quán)利和義務(wù)。作為《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂者，甲享有并承擔(dān)《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的權(quán)利、義務(wù);同樣，對于承租人乙而言，作為不動產(chǎn)的使用者，乙依法享有法定的不動產(chǎn)相鄰權(quán)所賦予的權(quán)利、義務(wù);作為《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的權(quán)利、義務(wù)的特定繼受人，乙亦享有并承擔(dān)《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。丙擅自占有走廊、亂搭亂建的行為既違反了《業(yè)主公約》的規(guī)則，又違反了《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，除了甲、乙或相關(guān)業(yè)主可單獨或聯(lián)合提起侵犯相鄰權(quán)訴訟外，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理公司都有權(quán)提起違約之訴，要求丙承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

綜合上面所說的，建筑物區(qū)分所有權(quán)如果出現(xiàn)了什么糾紛的話那么是可以直接走法律程序的，但起訴案件就必須要存在一個訴訟主體，對于此情況的訴訟只要符合條件就可以作為案件的主體來進(jìn)行起訴，并且寫一份起訴書，這樣法院才會更好的進(jìn)行處理。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋有哪些內(nèi)容?

建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是什么？