首先，我們先了解上海貸款買房的情況。

首先是首付的問題：

1大概說來，上海首次購(gòu)房首付最低可達(dá)兩成，但要求嚴(yán)格。2010年的國(guó)五條對(duì)購(gòu)房首付比例有明文規(guī)定：首套房首付款30%及以上;第二套住房首付款不低于50%。但銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶還是會(huì)給到首付兩成的貸款，同時(shí)開發(fā)商為了促銷也經(jīng)常會(huì)有墊首付的操作。

2、買房首付的詳細(xì)規(guī)定。2010年9月29日出臺(tái)的“國(guó)五條”對(duì)購(gòu)房首付款比例有嚴(yán)格的規(guī)定，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。南京首次購(gòu)房首付比例也依據(jù)此規(guī)定。根據(jù)“國(guó)五條”，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

3、買房首付的貸款問題：客戶資質(zhì)決定貸款額度。首套房的首付一般不低于30%，而且銀行還要根據(jù)不同類型的房屋、房齡、個(gè)人資信等進(jìn)行評(píng)估，可能首付還會(huì)高于30%：一般購(gòu)房首付均為30%，但是要看開發(fā)商，和您本人在銀行的信貸記錄。如果您在某行有過非常正常的信貸記錄〔車貸、信用卡〕，銀行會(huì)定制您為優(yōu)質(zhì)客戶。再加上您購(gòu)買的房子是小平米房子〔國(guó)家規(guī)定為96平米以下為小戶型〕您也首付20%向銀行提出貸款申請(qǐng)。恰相反，如果您不能被認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶的話〔沒有不良記錄，但是被催交過貸款〕，并且您購(gòu)買的是非普通住房〔國(guó)家規(guī)定為143平米以上的大戶型〕，則您的首付將有可能被加至40%。

墊首付之后，剩余的房款應(yīng)怎么樣進(jìn)行銀行按揭呢?這是所有低首付項(xiàng)目必須解決的事情，也是購(gòu)房者最為關(guān)心的問題。低首付項(xiàng)目，其主要操作方式包括虛高房?jī)r(jià)和返還租金兩種。

1、虛高房?jī)r(jià)型的貸款買房：按照相關(guān)規(guī)定，首次置業(yè)者只能按揭房款的八成。低首付之后的按揭，開發(fā)商會(huì)以虛高房?jī)r(jià)的方式來彌補(bǔ)，這樣才能順利地進(jìn)行按揭。據(jù)了解，大多數(shù)低首付項(xiàng)目都是采取這種虛高房?jī)r(jià)的方式來操作。在這樣的低首付交易中，購(gòu)房者需要和開發(fā)商簽訂兩份不一樣的合同。一份是實(shí)際買賣合同，其房?jī)r(jià)和首付金額都是真實(shí)價(jià)格。另外一份合同就是為了進(jìn)行銀行按揭而簽訂的。

2、返還租金型的貸款買房：除了虛高房?jī)r(jià)之外，還有一種返還租金的低首付方式。這種方式主要集中于一些租賃比較活躍的投資型小戶型單位。返還租金的方式要簡(jiǎn)單很多，房子按照正常的首付比例簽約，進(jìn)行銀行按揭等。購(gòu)買房子后，開發(fā)商答應(yīng)返租該房子一年或者兩年，而且租金直接抵扣首付款。這樣你就以提前支取該房子一年或者兩年的租金，換回較低的首付。