一、開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋怎么辦

購(gòu)房合同的條款中明確規(guī)定了交房時(shí)間，但到交房時(shí)間時(shí)，開(kāi)發(fā)商未按期向購(gòu)房者交房，這實(shí)際上是一種違約行為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币簿褪钦f(shuō)，發(fā)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，對(duì)于逾期交房的情況也要針對(duì)具體情況具體分析，并且可以對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因進(jìn)行調(diào)查，看開(kāi)發(fā)商逾期交房是否有依法可以免除違約責(zé)任的情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的原因，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”如果開(kāi)發(fā)商并未發(fā)生不可抗力的客觀情況，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，并提供相關(guān)證明。況且，即便有不可抗拒的因素，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人?！?/p>

二、逾期交付違約金的計(jì)算方法

首先，有約定的從約定。一般購(gòu)房合同中都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期違約金的數(shù)額計(jì)算方法和支付條件作出約定。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房?jī)r(jià)款包括首付和貸款兩部分，而不是僅指首付。

其次，無(wú)約定的按法定。合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約金的數(shù)額。參照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金底于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約數(shù)額。這里需要注意的是，開(kāi)發(fā)商違約不能以消費(fèi)者沒(méi)有損失來(lái)免責(zé)。

綜上我們可以看出，開(kāi)發(fā)商如果不是因?yàn)椴豢煽沽蛘呒s定的可以免責(zé)的事項(xiàng)出現(xiàn)逾期交房，是需要負(fù)法律責(zé)任的。購(gòu)房者可以依據(jù)約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有約定的，在催告三個(gè)月后可以依法解除購(gòu)房合同。沒(méi)有催告的，自約定的交付日起一年后沒(méi)交房，也可以解除合同。違約金的數(shù)額有約定的從約定，沒(méi)有約定的，按照有關(guān)部門公布或評(píng)估的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

逾期交房是開(kāi)發(fā)商違約最常見(jiàn)的情形之一，在現(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商以“免責(zé)條款”或者逾期交房與逾期付款抵消來(lái)逃避自己的法律責(zé)任。買房時(shí)一項(xiàng)大的支出，在這里提醒廣大購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)謹(jǐn)慎為要，遭遇逾期交房或者房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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