為了維護(hù)房屋抵押雙方當(dāng)事人的合法利益，在辦理房屋抵押時(shí)需要簽訂抵押合同，這是絕大多數(shù)都知道的問(wèn)題。那么房屋抵押合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容呢?抵押權(quán)人應(yīng)該如何防范抵押借款風(fēng)險(xiǎn)呢?下文將對(duì)此進(jìn)行介紹。

一、房屋抵押合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

房屋抵押合同的內(nèi)容是指抵押權(quán)人和抵押人在訂立抵押合同時(shí)，用以確定雙方權(quán)利和義務(wù)的各項(xiàng)條款。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押合同一般包括下列條款：

(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額，即抵押房屋的產(chǎn)權(quán)以及獲得的借款金額;

(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限，即償還債務(wù)的期限，超過(guò)這個(gè)期限，抵押權(quán)人就要求行使抵押權(quán)了;

(三)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;

(四)擔(dān)保的范圍。

二、如何防范抵押借款風(fēng)險(xiǎn)?

(一)深入調(diào)查，防止“先租后抵”

債權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押借款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn)，抵押權(quán)人不予辦理抵押借款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問(wèn)題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán);

(二)認(rèn)真辦理抵押登記

抵押權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，抵押權(quán)人要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響借款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少借款損失。辦理抵押借款時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押借款的期限要長(zhǎng)，抵押權(quán)人應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn);

(三)注意土地的性質(zhì)和使用期限

抵押權(quán)人辦理抵押借款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押借款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，抵押權(quán)人應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金;

(四)加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

抵押權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押借款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押借款。即使辦理前一致，抵押權(quán)人也應(yīng)在借款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施;

(五)共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

抵押權(quán)人在辦理房產(chǎn)抵押借款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人?財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理借款?只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，抵押權(quán)人才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

在辦理抵押借款時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)該仔細(xì)調(diào)查房屋的具體情況，將簽訂的房屋抵押合同辦理登記，這樣可以有效維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。若您對(duì)此還有其他問(wèn)題，不妨向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢求助。

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