商品房銷售過程中有哪些糾紛及處理意見

一、(含認(rèn)購、預(yù)售)的效力

(一)未取得商品房預(yù)售許可證，簽訂的認(rèn)購書的效力問題

《商品房買賣司法解釋》第4條規(guī)定將認(rèn)購書認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。認(rèn)購書作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購書中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認(rèn)購協(xié)議可以在開發(fā)商辦理完畢立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。認(rèn)購書的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認(rèn)購書中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認(rèn)購書簽訂時(shí)開發(fā)商尚未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目和認(rèn)購房屋尚未確定，否則無商品房預(yù)售許可證不影響認(rèn)購書的效力。

(二)商品房買賣合同效力問題

1、商品房買賣合同無效的情形：

1)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第2條。

2)當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)，一般不認(rèn)定為無效，但約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對(duì)方并接受的除外。依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第6條。

2、對(duì)于商品房買賣合同被解除、撤銷或認(rèn)定無效的情形，及處理辦法

1)返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者出賣給第三人的。(可請(qǐng)求解除)

(2)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。(可確認(rèn)無效)

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。(可請(qǐng)求解除)

(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。(可請(qǐng)求解除)

(5)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。(可確認(rèn)無效)

2)買受人可請(qǐng)求解除合同的情形：

(1)房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。(可請(qǐng)求賠償損失)

(2)房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。(可請(qǐng)求賠償損失)

(3)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。(可請(qǐng)求賠償損失)

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。(可要求返還購房款本金及其利息或者定金)

二、預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓

預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列方法辦理：

(1)尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同;

(2)已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方應(yīng)協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

三、房屋面積誤差糾紛處理(《商品房買賣司法解釋》、《商品房銷售管理辦法》)

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=---------------------------×100%

合同約定面積

因《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

五、房屋代理銷售糾紛

現(xiàn)行房屋銷售模式主要有自主銷售、代理銷售、聯(lián)合銷售(同時(shí)委托兩家以上代理商)和協(xié)同銷售(開發(fā)商和代理商合作銷售)，本筆記主要記錄包銷合同中涉法問題的處理意見。

(一)包銷合同，是指出賣人與他人(包銷人)約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買的銷售模式。

(二)包銷行為中的限制

包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購房人出售包銷的商品房;出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。

(三)包銷人的資格

雖然建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十五條規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)”。但該規(guī)定本身屬于部門規(guī)章，并非法律或行政法規(guī)，且該規(guī)定亦非強(qiáng)制性規(guī)定。包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格或者商品房中介、經(jīng)紀(jì)資格的，不影響包銷合同的效力。

(四)包銷行為的法律性質(zhì)

商品房包銷行為應(yīng)當(dāng)是一種特殊的代理行為，主要理由是：

包銷合同的內(nèi)容分為兩個(gè)階段，第一階段即包銷期限內(nèi)，包銷商對(duì)外推銷包銷房時(shí)是以開發(fā)商的名義，自己作為代理人。第二階段即包銷期限屆滿，如包銷房未全部售完，剩余的包銷房則由包銷商按包銷價(jià)買入。從以上兩個(gè)階段的表面現(xiàn)象來看，包銷行為是兼有代理行為與買賣行為兩種特征的兩合行為。

從實(shí)質(zhì)上看，包銷人訂立包銷合同的目的在于通過第一階段的工作，完成全部包銷范圍內(nèi)的商品房的銷售工作，從而取得銷售差價(jià)作為報(bào)酬。第二階段的買賣關(guān)系并不是雙方簽訂包銷合同時(shí)所期待的合同目的，買賣關(guān)系也并非必然發(fā)生，其發(fā)生必須有兩項(xiàng)前提條件：其一為包銷期限屆滿;其二為包銷范圍內(nèi)還有剩余商品房未完成銷售。買賣關(guān)系是對(duì)于包銷人未能完成包銷任務(wù)的一種違約責(zé)任，也是對(duì)于出賣人的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的保障。

(五)商品房包銷在實(shí)踐中易發(fā)生爭議的問題

1、包銷合同的簽訂時(shí)間是否影響包銷合同的效力;

開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前就與包銷人簽訂包銷合同的，因包銷行為本身法律屬性為代理行為，并非買賣行為，因此簽訂包銷合同與是否取得預(yù)售許可證并無聯(lián)系。雖然包銷合同中存有包銷期滿包銷人購買剩余包銷房屋的買賣條款的約定，但該約定本身附有成就條件(包銷期滿和有剩余房屋)，并非在簽約之時(shí)所發(fā)生的買賣行為，而是在包銷期滿后發(fā)生的買賣行為，只要在該包銷期滿之日前取得了預(yù)售許可證，該買賣條款的約定仍然有效。

2、包銷款項(xiàng)的收取是否影響包銷合同的效力;

實(shí)踐中，關(guān)于包銷款項(xiàng)的支付，通常是根據(jù)已完成銷售的情況，由包銷人將全部已完成銷售的房款轉(zhuǎn)付開發(fā)商，或?qū)⒁淹瓿射N售部分的包銷基價(jià)轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。但也有部分開發(fā)商，要求包銷人的付款與銷售情況脫鉤，即不論銷售情況如下，由包銷人按照約定期限支付全部包銷房屋的房款。

開發(fā)商與包銷人之間的關(guān)系為委托代理關(guān)系，包銷人實(shí)施代理行為的后果由被代理人承擔(dān)，故包銷人根據(jù)銷售情況在收取了購房者支付的房款后轉(zhuǎn)付開發(fā)商的操作方式符合代理關(guān)系的規(guī)定;而包銷人在未完成銷售的情況下，先行向開發(fā)商支付房款的行為事實(shí)上是一種融資行為，屬于無效行為。但對(duì)于包銷合同而言，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為部分無效(融資條款無效)，而非全部無效。

3、關(guān)于包銷房屋銷售后發(fā)生的稅賦承擔(dān)以及違約責(zé)任分擔(dān)的問題。

由于包銷房屋實(shí)現(xiàn)銷售后，作為開發(fā)商取得房款為包銷基價(jià)范圍的房款，包銷基價(jià)范圍外的款項(xiàng)根據(jù)包銷合同的一般約定，均由包銷人取得。因此，實(shí)踐中開發(fā)商往往不愿意承擔(dān)差價(jià)部分的營業(yè)稅等稅費(fèi)，由此而產(chǎn)生開發(fā)商在包銷合同中約定由包銷人支付差價(jià)稅費(fèi)或開發(fā)商與購房者簽訂陰陽合同逃避差價(jià)稅費(fèi)等情況。

雖然包銷合同約定包銷人取得的款項(xiàng)為超過包銷基價(jià)的部分，但并不代表包銷人收取了房款。包銷人收取的款項(xiàng)性質(zhì)是包銷酬金(該酬金的計(jì)算方式是超過包銷基價(jià)部分)，該酬金的支付方是開發(fā)商而非購房者，只是在操作過程中直接在購房款中進(jìn)行抵扣而已。因此，開發(fā)商仍然應(yīng)當(dāng)基于購房合同中約定的款項(xiàng)承擔(dān)相關(guān)稅賦及違約責(zé)任。

六、房屋租賃糾紛

(一)租賃合同的效力：

1、對(duì)于租賃雙方以違法建筑或者違章建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力

《司法解釋》第2條作出了明確規(guī)定：“出租人就未取得規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與人訂立的租賃合同無效，但在一審法院，辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

2、對(duì)于租賃雙方以臨時(shí)建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力

《房屋租賃合同司法解釋》第3條作出了明確規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效：但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！?/p>

(二)房屋租賃合同免責(zé)條款無效：1、造成對(duì)方的;2、因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

(三)訴訟時(shí)效及管轄

1、一般的租賃糾紛，其時(shí)效為兩年;而延付或拒付租金的訴訟時(shí)效為1年

2、因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。

(四)特別情形下承租人可以請(qǐng)求解除合同：

1、不定期租賃，

2、即使在承租人明知租賃物不合格的情形下，租賃物危及承租人的安全和健康的。《合同法》第233條。

(五)房屋所有權(quán)人將房屋委托給第三方管理在由該受托人出租房產(chǎn)而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)區(qū)分情形對(duì)待：

1、承租人訂約時(shí)，知道所有權(quán)人與受托方存在委托代理關(guān)系的則該合同直接約束所有權(quán)人和承租人，合同法第402條。

2、承租人訂約時(shí)不知道所有權(quán)人與受托人存在委托代理關(guān)系的則：①承租人違約是受托方應(yīng)向所有權(quán)人披露承租人，則所有權(quán)人可以行使受托人對(duì)承租人的權(quán)利。②所有權(quán)人違約時(shí)，受托方應(yīng)向承租人披露所有權(quán)人，這承租人可以選擇相對(duì)人主張權(quán)利?！逗贤ā返?03條。

(六)租金“欠款結(jié)算單”對(duì)訴訟時(shí)效的影響問題

依據(jù)《關(guān)于對(duì)租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的欠款結(jié)算單不適用普通訴訟時(shí)效的復(fù)函》的規(guī)定，租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的欠款結(jié)算單只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其于債權(quán)人之間的租賃關(guān)系，因此，租賃合同當(dāng)事人之間就該欠款結(jié)算單所發(fā)生的糾紛的訴訟時(shí)效期間是勇第136條的規(guī)定即訴訟時(shí)效仍為1年。

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