一、基本流程

購(gòu)買二手房的基本步驟：初步確定購(gòu)房資質(zhì)——網(wǎng)上選址選房——預(yù)約中介及看房時(shí)間(最好約到離房屋最近的中介分店)——了解出售人的基本情況，排除風(fēng)險(xiǎn)——約談業(yè)主，簽約并交付定金——購(gòu)房資質(zhì)審核——網(wǎng)簽——交首付、中介費(fèi)、貸款審批——交稅費(fèi)過(guò)戶——房屋抵押——全款支付后交房(交房可以雙方約定)。

1、全款購(gòu)房時(shí)效最高，簽約后最快1個(gè)月就搞定;2、公積金貸款或者純商業(yè)貸款：簽約后預(yù)計(jì)2-3個(gè)月;3、組合貸款：4個(gè)月以上。

二、需求定位

需求定位包括大到地理位置及交通、小到小區(qū)環(huán)境、戶型、面積等?？梢栽谶x房之前先根據(jù)自己的實(shí)際情況做好規(guī)劃，這樣可以縮小范圍，節(jié)省時(shí)間和精力。

三、算賬

購(gòu)買二手房，有一些稅費(fèi)產(chǎn)生、且貸款額度有限制，必須提前做好一個(gè)測(cè)算。

1、稅費(fèi)：不同性質(zhì)的房產(chǎn)，稅費(fèi)差異較大，簡(jiǎn)單介紹幾種大家常遇到的

(1)契稅：買方繳納(且未必須繳納，不分性質(zhì))，家庭首次購(gòu)買唯一住房90㎡以下1%;90㎡-140㎡1.5%;140㎡以上3%。購(gòu)買非家庭唯一住房3%。

(2)普通商品房：

滿五唯一(即出售房獲取該房產(chǎn)已滿5年，且是家庭為單位名下唯一住房)：營(yíng)業(yè)稅(3月30日最新政策，滿二年就免征)、個(gè)稅均免征;

滿五不唯一：營(yíng)業(yè)稅免征(3月30日最新政策，滿二年就免征)，個(gè)人所得稅一般按照本次售價(jià)減去原購(gòu)置價(jià)差額的20%征收。

不滿五(3月30日最新政策，不滿二年)：營(yíng)業(yè)稅5.6%，個(gè)稅按差額的20%繳納

(3)公房/央產(chǎn)房

公房稅費(fèi)：與普通商品房比，主要差異在土地出讓金(有可能需要補(bǔ)足原來(lái)購(gòu)房時(shí)優(yōu)惠價(jià)的部分)和個(gè)人所得稅。

2、首付款：如果父母經(jīng)濟(jì)困難無(wú)法支持首付，年輕人首付款壓力大，所以需要好好計(jì)算。

3、中介費(fèi)：建議選擇正規(guī)可靠的大公司。

4、月供：

(1)貸款年限：影響因素有購(gòu)房人年齡、房產(chǎn)剩余可使用年限、房屋結(jié)構(gòu)(磚結(jié)構(gòu)或者磚混結(jié)構(gòu)貸款年限短，結(jié)構(gòu)在房產(chǎn)證上有)，且公積金貸款最高年限一般低于商業(yè)貸款的年限，如果是組合貸款，那么就按照公積金年限統(tǒng)一執(zhí)行。

(2)貸款利率：在測(cè)算時(shí)，建議選擇比較保守的基準(zhǔn)利率，請(qǐng)中介幫忙計(jì)算。

(3)貸款額度：根據(jù)貸款人的具體情況額度會(huì)有差距。

四、簽約注意事項(xiàng)

1、買賣合同：是中介提供的固定版本，關(guān)鍵條款把握一下即可;

2、補(bǔ)充協(xié)議：雙方特別約定都在該協(xié)議體現(xiàn)，特別提示買方根據(jù)個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的判斷：

協(xié)商約定購(gòu)房資質(zhì)審核不通過(guò)及貸款審核不通過(guò)或獲批額度不足情況下的免責(zé)條款;物業(yè)交割前預(yù)留尾款，以防賣方未支付物業(yè)費(fèi)、水電、取暖費(fèi)等;如業(yè)務(wù)戶口落在本房上了，一定要讓他在過(guò)戶之前就遷出，避免影響你以后孩子上學(xué)或者落戶等問(wèn)題。

五、其他關(guān)注事項(xiàng)

1、購(gòu)房資質(zhì)審核:

(1)北京戶口以家庭為單位可以購(gòu)買2套房產(chǎn);(2)非北京戶口(雙方都不是)，任何一人繳納社?；騻€(gè)稅滿五年，家庭為單位可以購(gòu)房1套房產(chǎn);其中，社保必須連續(xù)至今不間斷繳納60個(gè)月。個(gè)稅滿五是以年為單位，只要本年繳納1次個(gè)稅即可。(3)購(gòu)房資質(zhì)審核：可以在簽約之前就找你信任的中介給你審核，通過(guò)他們的網(wǎng)站提交資料后10個(gè)工作日出結(jié)果。

2、公積金貸款：(1)現(xiàn)北京市管公積金貸款，已經(jīng)不需要進(jìn)行信用評(píng)級(jí)了，可以申請(qǐng)到的額度主要看你的月繳存額、連續(xù)繳存期限、是否曾經(jīng)提取過(guò)賬戶余額。(2)國(guó)管公積金貸款慢的很，而且批復(fù)金額及貸款年限低，具體不是很清楚。

3、商業(yè)貸款：(1)自行在人民銀行征信中心網(wǎng)站查詢個(gè)人信用記錄，保留的記錄是最近5年的，滿5年就都銷毀了;(2)一般人都是信用卡有逾期現(xiàn)象，可能對(duì)于銀代貸款額度、貸款利率有影響。

4、定金、中介費(fèi)、首付款：

(1)定金：因?yàn)闊o(wú)論定金協(xié)議怎么約定，只要交了定金并且獲取“定金收據(jù)”，法律上規(guī)定一方違約就要雙倍返還定金的;

(2)中介費(fèi)：建議選擇正規(guī)可靠的大公司。

(3)首付款：不用過(guò)早把錢都輸出，先做一個(gè)短期理財(cái)(余額寶、7天理財(cái)之類的);正常貸款買房的話，首付款在簽約后1個(gè)月支付。

5、房本：

(1)如上最復(fù)雜的情況(即夫妻雙方均無(wú)北京戶口，男方個(gè)稅滿五獲取購(gòu)房資質(zhì)，公積金主貸款人為女方)下，房本必須寫(xiě)2個(gè)人;

(2)如簽約、資質(zhì)、貸款均由一人完成，那么房本可以只寫(xiě)這一個(gè)人的。

6、購(gòu)房資料準(zhǔn)備

(1)夫妻雙方基本資料：身份證、結(jié)婚證、戶口本、學(xué)歷學(xué)位證書(shū)、暫住證

特別提示：1、戶口本和身份證的地址要保持一致;2、暫住證要在有效期范圍內(nèi)，且登記的身份證戶籍信息必須與戶口本、身份證完全一致。

(2)貸款特殊資料：商業(yè)貸款一般需要雙方的收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，其他資料根據(jù)銀行需要提供。