舉例：甲和乙合伙買房，假如現(xiàn)在房款總價300萬，貸款買房，貸款25年，需要還250萬，首付甲出150萬，乙出10萬，以后按揭每月還款甲出2千，乙出1萬。那么五年后，房子可以賣700萬，考慮房價上漲因素，如何保證公平分配?

合伙買房要注意涉及到的利益關(guān)系需要重點留意。比如未來雙方在相關(guān)的稅費、物業(yè)費上如何分工承擔，又或者之后一方出現(xiàn)資金問題導(dǎo)致無法繼續(xù)還款等情況，都是需要提前考慮到的。萬一處理不當，會影響彼此友誼，這就和當初合伙買房的初衷背道而馳了。

一.合伙買房的風險有哪些?

1.合作風險

“合伙買房”的房屋是屬于所有投資人的共有財產(chǎn)，在使用和出售過程中，決策權(quán)就很難屬于一個人。如果合伙貸款購房的一方準備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時候誰具有決定權(quán)?

如果購買的房屋用于出租，出租給誰，租金多少，租金或出售收益該如何分配等都需要進行詳細約定;如果合伙貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應(yīng)該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等難題。

2.投資風險

如果是抱著投資的想法合伙買房，漲了都好說，一旦樓市遇冷、房價降了，合作雙方要如何處理?合作購房虧損如何分擔?

最后，如果對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。那么，針對以上提到的潛在風險，如何有效規(guī)避，將風險縮到最小呢?

二、如何降低風險呢?

1.合伙買房寫明“按份共有”的份額

合伙買房，一定要明確責、錢、權(quán)、利、房的歸屬，才能達到利益共存的基礎(chǔ)。合伙買房的所有出資人都可以共同在產(chǎn)權(quán)證上登記，一套房產(chǎn)要登記多個產(chǎn)權(quán)人時，有“共同共有”和“按份共有”兩種方式。

如果是親友間合伙買房，一般采用后者。為避免日后糾紛，最好能簽訂一份書面協(xié)議，寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、如何分割等，相關(guān)稅費、租金收益、物業(yè)管理費等如何承擔，中途撤資等細節(jié)也要約定。

2.明確貸款權(quán)利和義務(wù)

現(xiàn)在，銀行為個人辦理購房貸款按揭時審批格外嚴格。合伙貸款買房，一方有不良記錄(如刷爆信用卡，無力償還)的情況下是不允許辦理貸款的。

建議貸款買房時，雙方應(yīng)該簽署一個協(xié)議，明確雙方的貸款權(quán)利與義務(wù)，一旦一方不能還貸或負擔不起，另外一方仍需要對銀行承擔，如果日后出現(xiàn)問題的話(如情侶貸款后卻分手)，那么貸款的這一方就得獨自承擔這筆龐大的“外債”。

3.注意考慮“隱形共有權(quán)人”

前面提到了一套房產(chǎn)可以登記多個產(chǎn)權(quán)人，但如果其中一人已婚，那這人的伴侶作為“隱形共有權(quán)人”也對所買房享有權(quán)利。所以，貸款買房的相關(guān)環(huán)節(jié)，需這位“隱形共有權(quán)人”到場。另外，再次提醒大家，一起貸款風險還是比較高。

銀行面對共同合伙人的態(tài)度?

首先，銀行對這類貸款已采取非常謹慎的態(tài)度。

在銀行住房貸款合同中，兩人或多人合伙買房，只能把一個人作為“主貸款人”，其他都是“共同貸款人”。確定主貸款人時，一般選擇有貸款資格、還款能力強的。

貸款過程中，主貸人與銀行發(fā)生借貸關(guān)系;其他共有人均要在同一套個人抵押合同上簽字(有配偶的一方，其配偶也要到場簽字)，表示同意將所購的共有房產(chǎn)抵押給銀行。

不過，這樣并不能夠規(guī)避風險。一旦共有人之間發(fā)生糾紛，主貸款人要承擔其他共有人不按約定還款的風險。也有一些銀行在個人抵押借款合同外，與所有共有人簽訂多方協(xié)議。多方協(xié)議明確了所有共有人之間的權(quán)利和義務(wù)，當借款人不能按時還房貸時，銀行可以向其他共有人催收貸款。