糾紛發(fā)生有五類(lèi)原因

第一，開(kāi)發(fā)商延期交付房屋。開(kāi)發(fā)商因故導(dǎo)致停工或拖延，未能按期交付。購(gòu)房人起訴要求開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金，或要求開(kāi)發(fā)商交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失，或確認(rèn)合同無(wú)效返還購(gòu)房款等。

第二，開(kāi)發(fā)商未履行或未及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)。開(kāi)發(fā)商交房后，因土地使用手續(xù)不合法、未通過(guò)驗(yàn)收等原因，致使購(gòu)房人不能如期取得房產(chǎn)證。購(gòu)房人起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，辦理房屋權(quán)屬證書(shū)并支付違約金。

第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的配套設(shè)施宣傳不實(shí)。開(kāi)發(fā)商交房后，配套設(shè)施與廣告宣傳相距甚遠(yuǎn)，購(gòu)房人起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求解除合同，承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四，房?jī)r(jià)起伏、政策變化導(dǎo)致購(gòu)房者中途違約。簽訂合同到實(shí)際履行往往需要一段時(shí)間，當(dāng)交易價(jià)格下跌時(shí)，部分以投資為目的的購(gòu)房者不愿繼續(xù)履行合同。

第五，購(gòu)房者因房屋質(zhì)量瑕疵提起訴訟。商品房存在滲漏、空鼓、裂縫等質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商履行修復(fù)義務(wù)，但部分購(gòu)房者提出超出合同約定的整改要求或過(guò)高的損失賠償金額，往往不能與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致。

購(gòu)房牢記四個(gè)要點(diǎn)

針對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，市一中院建議買(mǎi)房者應(yīng)注意四個(gè)方面的問(wèn)題。

第一，認(rèn)真審查買(mǎi)賣(mài)合同條款以及相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。尤其是涉及到交房條件、交房時(shí)間、辦證時(shí)間、支付違約金的條件等重要條款。

第二，在起訴請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量整改責(zé)任時(shí)，一定要完成接房手續(xù)，并依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同條款提出整改意見(jiàn)。否則，將面臨訴訟請(qǐng)求被駁回的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

第三，盡量保留與開(kāi)發(fā)商在交接房、驗(yàn)房、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題等進(jìn)行交涉時(shí)的書(shū)面證據(jù)材料，這些材料在訴訟中對(duì)購(gòu)房者完成舉證義務(wù)將起到一定作用。

第四，購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行初步的預(yù)估和判斷，并提前了解相關(guān)政策規(guī)定、首付比例及個(gè)人征信情況，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)或政策調(diào)控導(dǎo)致不能履行合同義務(wù)。

房屋存在質(zhì)量問(wèn)題合同未約定內(nèi)容不受支持

2013年4月24日，曾某某與**公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定**公司應(yīng)在2014年11月30日前將預(yù)售房交付使用。如果逾期，將承擔(dān)已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。此外，雙方就房屋裝修的細(xì)節(jié)問(wèn)題寫(xiě)入合同，如有違約，雙方應(yīng)承擔(dān)各自的責(zé)任。

2014年11月29日，曾某某在收到接房通知書(shū)后驗(yàn)房，卻發(fā)現(xiàn)房屋存在六個(gè)方面的問(wèn)題，其中包括負(fù)一層的排風(fēng)管道、梯步及客衛(wèi)生間窗戶(hù)、熱水器安裝在廚房?jī)?nèi)等問(wèn)題。此后，**公司對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了整改，但未達(dá)到曾某某的要求。

曾某某起訴后，要求**公司賠償原告損失397347.9元，其中包括維修整改導(dǎo)致逾期交房的違約責(zé)任金202347.9元。

一審法院認(rèn)為，對(duì)于原告提出的負(fù)一層的排風(fēng)管道、梯步、客衛(wèi)生間窗戶(hù)及熱水器的安裝問(wèn)題，雙方并無(wú)合同依據(jù)，故對(duì)原告要求“不整改應(yīng)支付整改費(fèi)用”的請(qǐng)求不予支持。而對(duì)于逾期交房違約金，由于被告交付的房屋符合法律規(guī)定的交付條件，房屋存在問(wèn)題需要整改，是房屋質(zhì)量保修的范圍，不屬于逾期交房，故不予支持。

曾某某對(duì)判決不服上訴至市一中院，市一中院在二審查明的事實(shí)與一審一致，故駁回上訴，維持原判。