被售樓書吸引購房者決定購房

一份彩色的印刷品經(jīng)常會(huì)打動(dòng)購買者的心，且不說“凱旋門的氣度風(fēng)光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等等令人心馳神往的廣告詞語，單憑那“24小時(shí)供應(yīng)熱水，每戶都在戶外設(shè)置獨(dú)立的水、電、煤氣及熱水表”和各種環(huán)境、文化、體育、休閑設(shè)施，就足以證明是一處高檔次的住宅小區(qū)。所以很多購房者尤其是外地購房者很容易被色彩斑斕的商品房購房書所吸引，從而和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。

當(dāng)然，有些購房者會(huì)更小心些，他們總覺得那些印刷精美、奪人眼球的東西不如白紙黑字的合同來得踏實(shí)，于是會(huì)簽署了一個(gè)補(bǔ)充條款，約定房產(chǎn)開發(fā)商到時(shí)交付的房屋必須與樓書說明一致，否則買房有權(quán)追究對(duì)方責(zé)任。那么這個(gè)補(bǔ)充條款的簽訂是否必要?商品房售樓書本身是否具有合同效力呢?

相關(guān)案例：交房時(shí)大失所望購房者起訴開發(fā)商

某購房者看了商品房售樓書，并和部分購房者一樣，簽訂了補(bǔ)充條款。然而，該購房者如期拿到新房后，感覺自己被騙了。當(dāng)初說四個(gè)表具都裝置在戶外，現(xiàn)在卻有三個(gè)已經(jīng)裝在室內(nèi)了。至于那些法國風(fēng)情的環(huán)境和種種設(shè)施更不知在何處，一個(gè)前庭廣場(chǎng)竟是一處環(huán)境嘈雜，出行不便之地。

該購房者左思右想最后一紙?jiān)V狀把開發(fā)商告到了法院，要求把煤氣表、冷水表、熱水表移裝到戶外，把樓書說明里寫明的環(huán)境、文化、體育、休閑設(shè)施配套到位，并支付一筆違約金。開發(fā)商卻說我們從來就沒有出過什么樓書，這位業(yè)主所說的樓書其實(shí)是廣告宣傳品而不是合同，不能作為交房條件。至于三表裝在室內(nèi)我們?cè)谒M(jìn)戶時(shí)就已經(jīng)書面通知過。

法院認(rèn)為這起案件的關(guān)鍵在于那份彩色印刷品究竟是不是補(bǔ)充條款中所說的樓書說明，把這個(gè)問題搞清了，開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題也就迎刃而解。從彩色印刷品的內(nèi)容來分析，雖然名稱不叫樓書說明，但實(shí)際上卻是開發(fā)商對(duì)外銷售房屋的宣傳載體，它對(duì)該購房者購買的房屋所處小區(qū)的環(huán)境，以及相應(yīng)的設(shè)施作了完整的描述，顯然具有樓書說明的性質(zhì)。

再從交易習(xí)慣與誠實(shí)信用角度分析，開發(fā)商在售房時(shí)把這份印刷品交給阿-豪，作為普通購房者阿-豪完全有理由相信這份印刷品就是雙方補(bǔ)充條款中約定的樓書說明?；谶@樣的認(rèn)識(shí)，法院認(rèn)定這份彩色印刷品就是雙方約定的樓書說明。由于房產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際履約情況與樓書說明不完全一致，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，法院根據(jù)開發(fā)商的違約程度酌情確定賠償數(shù)額。阿-豪還認(rèn)為小區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，但雙方卻沒有對(duì)小區(qū)的環(huán)境效果的具體標(biāo)準(zhǔn)有過明確約定，對(duì)此法院就沒能支持了。

法律人士提醒：售樓書的內(nèi)容最好寫進(jìn)合同

最高法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋規(guī)定，開發(fā)商提供的售樓廣告和宣傳資料就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施所做的說明也允諾具體確定，對(duì)合同的訂立及價(jià)格有重大影響的，視為合同內(nèi)容。

開發(fā)商認(rèn)為所提供資料不是樓書，意圖規(guī)避合同條款的約定。其實(shí)樓書并不是一個(gè)確定概念，開發(fā)商提供的宣傳資料性質(zhì)都是一樣的，區(qū)分樓書與其它資料并沒有必要。另外，即使不是樓書，按照司法解釋的規(guī)定，其對(duì)相關(guān)設(shè)施做出了明確的說明，也視為合同內(nèi)容。

因此，購房者如果對(duì)于售樓書中的內(nèi)容滿意并以此為依據(jù)決定購買房子，一定要在簽合同時(shí)把售樓書中的內(nèi)容寫進(jìn)購房合同，以免在交房時(shí)出現(xiàn)糾紛沒有依據(jù)起訴開發(fā)商違約。同時(shí)也最好保留好當(dāng)時(shí)的商品房售樓書，以作為依據(jù)。