租售同權(quán)政策出臺(tái)以后，可以說引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是對(duì)房地產(chǎn)方面的沖擊力度是比較大的。但是與此同時(shí)，對(duì)于在外務(wù)工的一些人來說，推出租售同權(quán)政策以后，自己的相關(guān)合法利益也得到了法律的保護(hù)。下面小編為大家詳細(xì)介紹一下，在我國租售同權(quán)是什么權(quán)?

一、在我國租售同權(quán)是什么權(quán)?

租售同權(quán)，住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”：租房與買房居民享同等待遇，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

二、租售同權(quán)帶來的問題

租售同權(quán)可以說一種有益嘗試。給過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)降溫、抑制投機(jī)和泡沫，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)是手段之一，也是大勢(shì)所趨。在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中，都有比較詳細(xì)論述。從這個(gè)角度看，“租售同權(quán)”無疑是助推住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策延伸。如果租房子就能享受買房子所附帶的一切權(quán)利，自然會(huì)有更多人選擇租房子。

也正因此，“租售同權(quán)”政策背后的所帶來的問題，可能還不只是房子，而是附著于房子上的權(quán)利分配，即城市資源如何分配的問題。以大家最關(guān)心的教育資源為例，“租售同權(quán)”意味著賦予承租人子女就近入學(xué)的權(quán)利，目的在于把部分教育資源分配給無法承受高價(jià)學(xué)區(qū)房的人。但“租售同權(quán)”不過是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并沒有變大，優(yōu)質(zhì)教育資源仍非常稀缺。所以，最終的結(jié)果是“以前買不起，現(xiàn)在租不起”，實(shí)際上不無道理。

在一般意義上，任何一項(xiàng)公共政策都是問題導(dǎo)向的，如何解決問題、如何協(xié)調(diào)各方利益、要達(dá)到怎樣的效果，這些是決策者的核心關(guān)切，也應(yīng)是我們共同關(guān)注的焦點(diǎn)。而公共政策本身的復(fù)雜性就在于：它可能受到各種意想不到因素的影響，甚至也會(huì)因?yàn)檩浾摰膲毫Χl(fā)生扭曲，往往難以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。比如學(xué)區(qū)房租金上漲，會(huì)不會(huì)吸引投機(jī)者買入，反而又抬升學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格呢?“租售同權(quán)”在優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)和一般教育資源區(qū)，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生不一樣的效果?等等這些問題，都需要決策者科學(xué)研究，更需要公眾理性探討。因此，不少文章要么用“顛覆性”“革命性”來形容這項(xiàng)政策，要么認(rèn)為“租售同權(quán)”完全是“白費(fèi)力氣”，甚至?xí)鸱葱Ч@兩種態(tài)度實(shí)際上都值得警惕。

三、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

租售同權(quán)的權(quán)就是指，租房人員和買房居民享受同等待遇，在醫(yī)保方面和其他教育資源方面，享有的權(quán)利是一樣的。由此可以看出，這一政策主要是針對(duì)租房一族來說的，租售同權(quán)在行使的時(shí)候，需要有相關(guān)的部門來進(jìn)行監(jiān)督。整體來說，租售同權(quán)這一政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊力度還是比較大的。

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