租售同權(quán)的政策一經(jīng)出現(xiàn)，就引起了許多租房者的關(guān)注。對于租房者來說，當(dāng)?shù)蒯槍τ袘艨诘木用竦母＠吲c租房人員是不同的，而租住同權(quán)的政策出現(xiàn)之后，使得租房與買房人員享受相同待遇成為可能，但同時我們也要注意該政策實施之后會出現(xiàn)的問題，那租售同權(quán)有什么問題需要我們注意?我們來了解一下吧。

一、租售同權(quán)有什么問題需要我們注意?

租售同權(quán)可以說一種有益嘗試。給過快增長的房價降溫、抑制投機和泡沫，發(fā)展房屋租賃市場是手段之一，也是大勢所趨。在去年底的中央經(jīng)濟工作會議、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，都有比較詳細(xì)論述。從這個角度看，“租售同權(quán)”無疑是助推住房租賃市場發(fā)展的政策延伸。如果租房子就能享受買房子所附帶的一切權(quán)利，自然會有更多人選擇租房子。

也正因此，“租售同權(quán)”政策背后的所帶來的問題，可能還不只是房子，而是附著于房子上的權(quán)利分配，即城市資源如何分配的問題。以大家最關(guān)心的教育資源為例，“租售同權(quán)”意味著賦予承租人子女就近入學(xué)的權(quán)利，目的在于把部分教育資源分配給無法承受高價學(xué)區(qū)房的人。但“租售同權(quán)”不過是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并沒有變大，優(yōu)質(zhì)教育資源仍非常稀缺。所以，最終的結(jié)果是“以前買不起，現(xiàn)在租不起”，實際上不無道理。

在一般意義上，任何一項公共政策都是問題導(dǎo)向的，如何解決問題、如何協(xié)調(diào)各方利益、要達(dá)到怎樣的效果，這些是決策者的核心關(guān)切，也應(yīng)是我們共同關(guān)注的焦點。而公共政策本身的復(fù)雜性就在于：它可能受到各種意想不到因素的影響，甚至也會因為輿論的壓力而發(fā)生扭曲，往往難以精準(zhǔn)預(yù)測。比如學(xué)區(qū)房租金上漲，會不會吸引投機者買入，反而又抬升學(xué)區(qū)房價格呢?“租售同權(quán)”在優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)和一般教育資源區(qū)，會不會產(chǎn)生不一樣的效果?等等這些問題，都需要決策者科學(xué)研究，更需要公眾理性探討。因此，不少文章要么用“顛覆性”“革命性”來形容這項政策，要么認(rèn)為“租售同權(quán)”完全是“白費力氣”，甚至?xí)鸱葱Ч?，這兩種態(tài)度實際上都值得警惕。

二、租售同權(quán)政策的受益人群

1、高素質(zhì)人才

在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離!一旦租房和買房具有同等的受教育權(quán)利，這對高素質(zhì)人才的吸納將會產(chǎn)生多么大的影響!一方面我們需要明白該政策對人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認(rèn)識到，廣州試點的人才準(zhǔn)入門檻還是很高的，所謂「符合條件的承租人子女」，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

2、租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

從去年，中央就發(fā)文鼓勵各個城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場，全國各地響應(yīng)不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應(yīng)，比如上海前不久就公布「住房發(fā)展十三五規(guī)劃」，宣布未來5年將供應(yīng)170萬套住房，同比大漲60%。新增住房里租賃住房70萬套，占絕對大頭，保障性住房55萬套;商品住宅只有45萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點發(fā)展住房租賃市場，未來將產(chǎn)生巨量租賃房源，對傳統(tǒng)商品房形成沖擊。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來5-10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。長期來看，「租售同權(quán)」如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。但是，該政策要重點落實的對象應(yīng)是「新市民」，即流動人口和大學(xué)生，對城市中其他群體的住房問題影響不大。不過，此次推出的「租售同權(quán)」新政無疑又給租賃市場打了一針雞血。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了?

3、包租婆/公

很多租房一族看到這則消息的第一反應(yīng)是：租金(臟話出沒，已打幺幺零)是不是又要漲了?有專家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照 2016 年全國應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來算，房租收入比遠(yuǎn)超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租!北上深租金增長數(shù)據(jù)來源：公開資料 克而瑞咨詢制圖一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升?！缸馐弁瑱?quán)」新政對房屋租賃來說是一個重大利好，租金會不會迎來一大波上漲呢?如果是，那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢吧，數(shù)累了就去睡覺，睡著了還能笑出聲~不過，租金上漲并不是「租售同權(quán)」的題中之義?！缸馐弁瑱?quán)」的核心要義是為了使具有很強流動性、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的「新市民」能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

4、商業(yè)物業(yè)運營商

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬平方米，其中住宅待售面積 40257 萬平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬平方米，同比增加 10.8% ，商業(yè)營業(yè)用房待售面積 15838 萬平方米，同比增加 8% ，商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯。另外，一些已經(jīng)開業(yè)的商場，空置率居高不下，為了吸引消費者、增加商場人氣，真是無所不用其極?！缸馐弁瑱?quán)」新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的「創(chuàng)新焦慮癥」嗎?

5、創(chuàng)新型房企

隨著地價越來越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤天花板日顯，房企們「躺著掙錢」的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。

此次「租售同權(quán)」新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的「租售并舉」，還是收并購或參股長租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。況且，目前只是廣州一城，如果落地效果明顯，無疑會形成示范效應(yīng)，其他城市也會紛紛跟進(jìn)，這帶來的新的空間與機遇可以說是不可估量的。

我們可以從資源分配上找到線索。租售同權(quán)強調(diào)的是租房者的子女將不再因為是否擁有本地戶口而有不能入學(xué)的問題，但同時我們知道，教育資源事實上是有限的，施行租售同權(quán)之后，好的學(xué)校周圍的租金是否會漲價，外來人員是否會更多的因為租不起房屋而無奈放棄，都是我們值得關(guān)注的問題。

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