一、商品房認購書是不是買賣合同

商品房認購書，是商品房的買賣雙方當事人在簽訂正式的商品房預售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的協(xié)議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。

依照上述概念可知，一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協(xié)議書，不是購房合同。當事人簽訂認購書后，還需要簽訂正式的購房合同。但實踐中經(jīng)常會發(fā)生這樣的問題，一些開發(fā)商和購房人簽訂認購書后，因為種種原因，又將認購書項下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。

為此，我國法律特這對這種情況作了明確的規(guī)定，如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣方已經(jīng)按照約定接受購房者的購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。那么，如果開發(fā)商違反該合同，應當由此承擔履行不能的違約責任。

二、認購書與買賣合同一樣嗎

兩者的區(qū)別主要在于：

(一)目的不同。

商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。

(二)約定的內(nèi)容不同。

認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產(chǎn)權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。

(三)簽訂的時間點往往不同。

認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。

房屋認購書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。

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