以廣東地區(qū)為首的租售同權政策逐漸落實，初步已經得到了廣大租房群眾的支持。但是對這一政策持保留態(tài)度甚至是完全不看好的人也是有一部分的，他們大多數是從該項政策的不利角度來考慮評價這項政策的。那么租售同權各地政策都有些什么，又會帶來哪些不良的影響呢。

一、租售同權各地政策

“租售不同權”的設計導致房地產市場畸形發(fā)展。圖為2016年3月7日，北京西城區(qū)文昌胡同一處11平方米的學區(qū)房。因地處一重點小學隔壁，中介標價460萬元出售的該房產在不同買家互拼之后最終以530萬元成交。視覺中國 圖

近期，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，該方案明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。住建部隨后稱，將立法明確“租售同權”，即租房與買房居民享同等待遇，并在12個城市試行。

無論是“租購同權”還是“租售同權”，用詞不同，表達的是一個意思，即所有權與租賃權同等待遇。一時間，輿論叫好者有之，質疑者、嘲笑者有之。

叫好者認為，這是房地產領域的一項重要改革，部分解除了捆綁在房屋上的特殊福利，是實現租房者與購房者權利平等的“宣言”，有利于解決房地產市場泡沫問題。而質疑者則從現實的約束出發(fā)，認為這項政策“看上去很美”，租房者很難得到同等待遇，因為問題不是學區(qū)房本身稀缺，而是優(yōu)質教育資源分布不平衡。

我國的房地產設計大體上是“租售不同權”，這助推優(yōu)質公共資源所在地段房屋價格暴漲，甚至成為帶動整個區(qū)域房價暴漲的“先鋒隊”，而居民通過搬遷來獲取優(yōu)勢公共資源的情況非常普遍。

實際上，“租售不同權”引導居民“孟母三遷”式購房，在一些一線大城市特別明顯。例如，一些學者對東部某一線城市教育資源分布與房價相關性的實證研究發(fā)現，該城市不同區(qū)域的房價的確體現了與教育資源分布相關的差異。與此類似，“租售不同權”也導致北京的區(qū)域房價存在顯著差異，特別是中小學采取就近入學的政策之后，通過付出資金買房而獲得優(yōu)質公共教育資源的現象越演越烈。

一些學者也發(fā)現，學區(qū)房的溢價基本上等于擇校費的金額，但是，學區(qū)房的租金并沒有明顯體現公共資源的差異。比如，北京西城區(qū)房價可謂天價，但依然買者不斷，究其原因，還是因為這里集中分布著優(yōu)質的公共教育資源。而“租售不同權”的機制又導致這種教育資源分布上的差異不斷被放大。試想，如果教育資源大體上是公正分布的，那么，作為理性經濟人的購房者，誰愿意花費巨額成本購買一個并不實用的房子呢?

我國的房地產市場正是運行在這種不合理的機制基礎之上，導致歷次調控屢屢失效，政策的權威性受到嚴重傷害。

在“租售不同權”的背景下，人們傾向于通過購買房屋以獲取某些優(yōu)質公共資源，而不是通過租房來獲取。這造成一部分人用金錢買到了優(yōu)質公共資源服務，而一大部分則難以享受這種優(yōu)質公共資源服務。這些資源分布并不均勻，人們的購買能力也不相同。一些優(yōu)質公共資源往往分布在大城市和市中心，這些是資金追逐的地方，而中小城市或大城市的郊區(qū)，優(yōu)質教育資源相對稀缺，差別很大，這就產生不公正的社會區(qū)隔現象。

“租售不同權”的設計導致房地產市場畸形發(fā)展，但也有人擔心，“租售同權”政策可能會“幫倒忙”：房價沒能控制住，反而因為租房更為劃算，而推動租房需求上升，進而引發(fā)房租上漲，房租上漲又誘發(fā)房價上漲。

從經濟學角度來說，如果僅僅考慮房租與房價的關系，那么這種關系是十分明確的，因為房價是未來房租的貼現，房租上漲自然會推動房價上漲。從現實角度來說，房租上漲使得房東的收益增加，投資更為劃算。

但房租是如何決定的呢?一方面是由上一期的房價決定的，另一方面，也是更主要的，是由租房需求量決定的。如果大量的人選擇租房，而供給量沒有顯著提升，就會產生房租上漲的現象，這時，如果要控制房租價格上漲，就需要增加公共租賃房數量，以解決供需失衡的問題。

為什么房租對于經濟非常重要?原因在于，租是資源的使用價格。適度的租有利于資源的高效利用，但租過高，則會增加成本，阻力過大，導致整個經濟體系效率下降。以房租為例，房租上漲過快會導致企業(yè)的運營成本和生產成本全面上升。東部某一線城市的很多公司留不住人，主要原因就是房租太高，房價也太高，無論租房和買房，都超越了很多人的能力。同時，房租上漲過快會導致商品價格全面提升，增加民眾的生活成本。房租過快上漲無論對于供給側還是需求側都具有決定性的影響。

我們認為，“租售同權”政策具有正負兩方面的效應。

“租售同權”政策的正面效應，一是可以將所有權和租賃權放置在更加平等的位置，有利于盤活既有資源，降低空置率;二是可以增加租房的外在收益，同時為有需求的人士提供更多的自由選項;三是降低投資房產的預期收益，配以利率政策，可望從根源上消除通過房價上漲獲得投機收益的機制。

從負面效應來說，如果沒有周到設計，“租售同權”政策的確可能造成房價沒控制住而房租又暴漲的問題。而這又會以增加成本的形式降低經濟運行效率，甚至阻礙經濟發(fā)展。

但是由于都是剛開始試行階段，各地對這項政策會帶來什么樣子的影響還不太清楚，因此大部分已經開始試行的政策基本上相同。隨著政策的逐步落實，也會相應的產生種種問題，這就需要政府針對后續(xù)的問題進行政策調整。

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