簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時候需要注意哪些問題

看完房子，交完定金，滿心歡喜等著簽合同，可正式簽合同時，發(fā)現(xiàn)除格式合同外還有補(bǔ)充協(xié)議。簽吧，覺得大部分的補(bǔ)充協(xié)議都偏向開發(fā)商的權(quán)益;不簽吧，房子買不成，定金也不能退。近日，在石橋鋪附近工作的張-海(化名)在買房時，遇到了這樣兩難的問題。

補(bǔ)充協(xié)議與格式合同不一樣

前天上午，**晚報(bào)記者在江北區(qū)九街見到了張-海。張-海說，此前，自己和家人看中了九龍坡區(qū)陳家坪玖城壹號項(xiàng)目的一套三室的房子，并繳納了3萬多元的定金。

上周，一家人高高興興去售房部簽合同時，銷售人員除出具由市國土資源和房屋管理局印制的商品房買賣合同(即大家常說的購房格式合同)外，還合訂了一份補(bǔ)充協(xié)議要求同時簽訂。

翻閱這份補(bǔ)充協(xié)議后，張-海認(rèn)為，一些內(nèi)容還與格式合同相悖。比如，關(guān)于逾期交房的約定，開發(fā)商在收到購房者解除合同正式書面通知，且由購房者配合開發(fā)商完成配合注銷合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項(xiàng)，但在格式合同中，這一日期僅為30日。

張-海還發(fā)現(xiàn)，如果公攤面積與買賣合同存在差異，房價沒有變化，雙方互不追責(zé)。如果接房時發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，保修范圍內(nèi)由開發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改。張-海要求對方說明合理期限是多久，對方表示無法說明。

補(bǔ)充協(xié)議中的大部分內(nèi)容，在張-?？磥矶家?guī)避了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

想更改補(bǔ)充協(xié)議不行

張-海和家人認(rèn)為，既是補(bǔ)充協(xié)議，那就有商議空間，但要求增加合理要求時遭拒。開發(fā)商告知，已在主管部門備案，無法更改。

對此，張-海和家人不滿意，詢問可否退房并收回定金，銷售人員表示，3萬多元是定金，如果不同時簽訂購房合同和補(bǔ)充協(xié)議，視為自身放棄購房，定金無法退還。

“無法協(xié)商，不簽還不退定金，這不是霸王條款嗎?”張-海認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議表面上是一紙協(xié)議，雙方能夠坐下來就關(guān)心的問題一一協(xié)商，但實(shí)質(zhì)卻是：必須接受條件選擇買房，否則損失定金。

“這份幾十萬的合同應(yīng)該是人生中最重要、金額最大的一筆合同，只需要簽字的格式合同，很少有人逐字逐句去理解，但沒想到這份合同還有這些內(nèi)容，那不就等于挖好了坑等著消費(fèi)者跳?”

張-海說，由于銷售人員沒有主動告知，補(bǔ)充協(xié)議是直到簽合同時才看到，很多購房者也沒有引起重視。他希望更多的買房者在購買房屋時能更謹(jǐn)慎些，才能保障合法權(quán)益。

銷售主動提醒補(bǔ)充協(xié)議?不會

前天中午，**晚報(bào)記者來到陳家坪玖城壹號項(xiàng)目，銷售經(jīng)理陳先生回應(yīng)了張-海的質(zhì)疑。

陳經(jīng)理說，根據(jù)規(guī)定，售房合同已在九龍坡區(qū)房管局等主管部門備案，主管部門已知悉，售房部也有專門區(qū)域進(jìn)行公示(**晚報(bào)記者在售房部大門左側(cè)，見到了包括格式合同和補(bǔ)充協(xié)議在內(nèi)的售房合同)。陳經(jīng)理還稱，不能更改附加協(xié)議，是因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案。在具體操作過程中，如果購房者有要求，售房部工作人員都會對合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說明，但如果購房者沒有主動要求，每天的客戶量大，很難強(qiáng)制要求銷售人員主動對每一位客戶都說明。

針對張-海認(rèn)為大部分補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都對開發(fā)商有利，如未標(biāo)明合理維修期限究竟是多久,陳經(jīng)理表示，不同維修項(xiàng)目所需要的時間肯定不同，無法強(qiáng)制規(guī)定。

至于購房者不簽訂補(bǔ)充協(xié)議就不能退定金的問題，陳經(jīng)理認(rèn)為，對不退定金如果有異議，可以向重慶仲裁委員會仲裁或采取法律途徑解決。

補(bǔ)充協(xié)議成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則

銷售經(jīng)理自曝：很少有人要求更改補(bǔ)充協(xié)議，就算要求開發(fā)商也不大可能答應(yīng)

購房遭遇補(bǔ)充協(xié)議，這事你遇到過嗎?近日，**晚報(bào)記者走訪了多家房地產(chǎn)公司。

“在目前房地產(chǎn)市場中，除格式合同還有補(bǔ)充協(xié)議簽訂的情況，屢見不鮮，幾乎稱為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開發(fā)商根據(jù)各自實(shí)際各有不同或側(cè)重?！苯眳^(qū)一家央企開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)理王先生表示，一般開發(fā)商都會在格式合同后附帶一份補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容主要對格式合同中的未盡事宜說明，一般由開發(fā)商的法務(wù)團(tuán)隊(duì)起草，因此盡可能規(guī)避掉開發(fā)商可能的一些風(fēng)險(xiǎn)，并保證開發(fā)商能盡快回款。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開發(fā)商的說法。很少有顧客對此補(bǔ)充協(xié)議知悉并要求更改，就算要求更改，開發(fā)商也不大可能答應(yīng);如果不買，定金也幾乎不可能退。

另一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員表示，一般買房需要至少交付2~3成首付，現(xiàn)在一些開發(fā)商為去庫存促銷，會推出首付分期的活動——只需要付幾萬元甚至一兩萬元的款項(xiàng)，在接下來半年或一年內(nèi)再付清款項(xiàng)。這時，格式合同就不夠了，需要補(bǔ)充協(xié)議說明。再比如一些項(xiàng)目的商業(yè)車庫辦證流程較長，這時候開發(fā)商會先約定，將車庫先租后售。

追問1發(fā)生沖突時以哪一份為準(zhǔn)?

**晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、原野律師事務(wù)所律師曾-杰表示，大部分補(bǔ)充協(xié)議都會規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議是《重慶市商品房買賣合同》的重要組成部分，與《重慶市商品房買賣合同》具同等法律效應(yīng)。當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買賣的格式合同發(fā)生沖突時，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。因此消費(fèi)者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

追問2補(bǔ)充協(xié)議到底難不難改?

九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心主任助理何*華認(rèn)為，購房合同按照規(guī)定需要到土地房屋權(quán)屬登記中心備案。針對陳經(jīng)理說法，因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案的問題，何*華說，并不是不能更改。如果購房者有合理需求，既然是補(bǔ)充協(xié)議，就可以由購房者和開發(fā)商坐下來商談，并非鐵板釘釘，一字不能更改。

**晚報(bào)記者了解到，購房者修改補(bǔ)充協(xié)議，并非沒有先例。家住沙區(qū)欣陽廣場的朱先生就告訴**晚報(bào)記者，他曾于2006年購買了位于冉家壩一套4樓的住房。他在查看完補(bǔ)充協(xié)議后，要求開發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線，開發(fā)商要進(jìn)行賠償。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線。最后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬多元的賠償。

追問3不簽補(bǔ)充協(xié)議能退定金嗎?

曾-杰律師說，定金是對雙方進(jìn)行買賣合同時的一個保障，如果沒有正當(dāng)理由，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。如果買賣合同不能簽訂是由于雙方對購房合同的條款不能達(dá)成一致意見所致，則定金應(yīng)退還。他曾幫兩名客戶成功維權(quán)。購房者應(yīng)按認(rèn)購書規(guī)定的期限、地點(diǎn)去簽約，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無法達(dá)成一致，而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，有望退回定金。比如明明在認(rèn)購協(xié)議中寫的認(rèn)購1-3，最后簽合同卻要求買1-4的房子，這種屬于不合理需求，無法獲得法律支持。