一、什么是五證?

1、《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動產(chǎn)的物權(quán)的組成部分，而且是更重要的組成部分。缺少《土地使用證》，不動產(chǎn)的“物權(quán)”不完整;房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力;缺少《國有土地使用證》房地產(chǎn)價值嚴重縮水。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程辦理《建設(shè)工程施工許可證》，進行規(guī)劃驗線和驗收，商品房銷(預)售，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。

4、《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。

5、《商品房銷售(預售)許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。證書由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

小提醒：購房者簽合同前應看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

二、什么是二書?

“二書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

1、《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

《住宅質(zhì)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

小提醒：業(yè)主認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的時候，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

2、《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：

①開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

②結(jié)構(gòu)類型;

③裝修、裝飾注意事項;

④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;

⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

⑥門、窗類型，使用注意事項;

⑦配電負荷;

⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

⑨其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用《商品房銷售(預售)許可證》說明書》中。

三、審核五證需要注意什么事項?

①必須查看房屋五證的原件，五證的復印件只能作為一種參考。

②必須仔細地審核項目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開發(fā)商提供的相應證件的記載是否一致。

③《臨時國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。

④出賣人未取得《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效。

⑤在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。

⑥城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無效。

以上就是關(guān)于五證二書以及其重要性、注意事項等最為詳細的解答。不少開發(fā)商在沒有拿到預售證的情況下，不敢大肆開盤，而是偷偷的在銷售，購房者千萬不要因為這類房子價格便宜而購買，否則貪了小便宜吃了大虧。