[案情簡介]

2003年7月，王某把其一套房屋出租于李某，租期為2年。同年10月，經(jīng)王某同意，李某把該房屋轉(zhuǎn)租于張某，租期為李某余下的租期。2004年5月，王某欲以20萬元出售該套房屋，并在合理期限內(nèi)通知了李某與張某。因李某、張某均想取得該房所有權(quán)，雙方因此發(fā)生糾紛，李某于同年7月訴至法院，要求法院確認(rèn)其優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。

在審理過程中，對承租人李某是否享有優(yōu)先購買權(quán)，存在二種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，李某不享有優(yōu)先購買權(quán)。理由為：租賃權(quán)內(nèi)容在于對房屋的使用、收益。而占有為使用、收益之基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)租房屋，李某已放棄對房屋占有、使用、收益的權(quán)利，支配租賃物實際使用者為次承租人張某，張某擁有完全的租賃權(quán)，承租人李某租賃權(quán)已虛化而成為空權(quán)，故李某已無優(yōu)先購買權(quán)。

第二種意見認(rèn)為，李某享有優(yōu)先購買權(quán)。理由為：轉(zhuǎn)租并非是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，李某仍為前一租賃關(guān)系中的承租人，仍享有租賃權(quán)，依法享有承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但基于占有、使用、收益租賃物的事實，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

[法律解讀]

筆者同意第二種觀點，理由如下：

首先，轉(zhuǎn)租并非租賃權(quán)的讓與，承租人李某仍享有租賃權(quán)。第一種意見提出承租人租賃權(quán)的虛化成為空權(quán)，有一定道理，但虛化權(quán)利并非指權(quán)利的不存在。就算承租人租賃期限與次承租人租賃期限同時屆滿，暫不考慮二人優(yōu)先權(quán)何者為先的問題，如次承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，此時否認(rèn)承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)無疑會致其處于其他普通購買者同樣地位，進(jìn)而喪失優(yōu)先于他人購買租賃物的機(jī)會，損害承租人獲得租賃物所有權(quán)的利益。因此，合法轉(zhuǎn)租房屋，出租人轉(zhuǎn)賣租賃物時，在同等條件下，承租人與次承租人均享有優(yōu)先于普通購買者購買租賃物的權(quán)利。

其次，通過利益衡量，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)次承租人張某的優(yōu)先購買權(quán)。一方面，在房屋租賃關(guān)系中，法律之所以規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的價值追求在于盡可能維護(hù)已建立起來的租賃關(guān)系，以穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)秩序，避免因出租人隨意處分轉(zhuǎn)讓房屋造成承租人生活的重大不利影響。轉(zhuǎn)租房屋時，次承租人因與承租人的租賃合同而取得對物占有、使用、收益的權(quán)利，次承租人生活、生產(chǎn)已與租賃物之間構(gòu)成了事實上的依賴關(guān)系，租賃物權(quán)利變更或物質(zhì)形態(tài)的變化直接影響次承租人的生活、生產(chǎn)。另一方面，次承租人取得對租賃物的實際占有，占有一旦存在，即受保護(hù)，以維護(hù)社會穩(wěn)定與物之秩序，此為占有制度的基本功能。占有雖非物權(quán)，但其具有排他性等物權(quán)效力，次承租人基于占有事實而取得優(yōu)先于第三人和承租人優(yōu)先購買權(quán)，實屬應(yīng)當(dāng)。

綜上，法院應(yīng)確認(rèn)承租人李某享有優(yōu)先購買權(quán)，但在次承租人張某未放棄優(yōu)先購買權(quán)的前提下，不支持李某行使該權(quán)利。

在房屋租賃關(guān)系中，法律之所以規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的價值追求在于盡可能維護(hù)已建立起來的租賃關(guān)系，以穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)秩序，避免因出租人隨意處分轉(zhuǎn)讓房屋造成承租人生活的重大不利影響。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。