一、房屋買賣合同解除后房屋差價(jià)損失屬于損害賠償?shù)姆秶鷨?

對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣?，我?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見(jiàn)并不一致。通-行觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。

因此在當(dāng)事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償。

合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害賠償;管理維修標(biāo)的物所生費(fèi)用;非違約方因返還本身而支出的費(fèi)用。但是亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內(nèi)。其認(rèn)為，在合同解除前，合同已經(jīng)依法成立，當(dāng)事人一方違反合同的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。這種責(zé)任客觀存在。無(wú)論當(dāng)事人是否解除合同均無(wú)影響。合同解除情況下的恢復(fù)原狀，是在原給付方面的歸還，并沒(méi)有涵蓋履行利益，因而出于對(duì)解除權(quán)人的周全保護(hù)，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償(并不限于信賴?yán)娴馁r償)。合同解除場(chǎng)合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。

應(yīng)當(dāng)看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過(guò)高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)履行利益不進(jìn)行保護(hù)對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)明顯有失公平。此時(shí)，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過(guò)錯(cuò)不得不解除合同，解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買受人不利。比如，在一房?jī)少u的情況下，因房?jī)r(jià)大幅上漲，出賣人已將房屋另售他人并已合法過(guò)戶，而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。

在審判實(shí)踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來(lái)的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤(rùn)，出賣人往往首先要求買受人加價(jià)，加價(jià)不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，比如由夫或妻一方主張買賣合同未經(jīng)共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，甚至直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過(guò)戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴?yán)?，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對(duì)違約方十分有利。因此，對(duì)買受人進(jìn)行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。

二、如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失?

如何確定房屋升值的差價(jià)損失，我國(guó)法律和司法解釋均無(wú)具體的規(guī)定，可參照國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定如下認(rèn)定原則：

1、如果雙方當(dāng)事人對(duì)房屋升值的差價(jià)損失能夠通過(guò)協(xié)商確定的，則按照其約定;

2、如雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;

(2)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。

3、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開(kāi)發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開(kāi)發(fā)商能預(yù)見(jiàn)的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。

三、如何避免合同違約造成的差價(jià)損失?

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無(wú)效或者履行不能。

2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。

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