一般的購(gòu)物合同對(duì)房屋外墻面的所有權(quán)不作約定，在這種情況下，根據(jù)民法“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”，房屋購(gòu)買(mǎi)人(區(qū)分所有權(quán)人)因購(gòu)房而產(chǎn)生對(duì)建筑物共用部分的共有權(quán)。那具體而言，業(yè)主對(duì)房屋外墻面有怎樣的權(quán)利呢？我們一起通過(guò)下文進(jìn)行了解吧。

一、業(yè)主對(duì)房屋外墻面有怎樣的權(quán)利

一般的購(gòu)物合同對(duì)房屋外墻面的所有權(quán)不作約定，在這種情況下，根據(jù)《民法》“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”，房屋購(gòu)買(mǎi)人(區(qū)分所有權(quán)人)因購(gòu)房而產(chǎn)生對(duì)建筑物共用部分的共有權(quán)。按照《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定：外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積，另一半則計(jì)入公攤面積，因此很明確外墻墻體內(nèi)部是改購(gòu)房人所有，而外墻面屬于購(gòu)買(mǎi)本幢房屋的全體購(gòu)房所有人不分份額的共同共有。

因此，認(rèn)為房屋的外墻面的使用權(quán)應(yīng)該是該幢房屋的全體購(gòu)房人一致?lián)碛?，如果要在外墻面刷廣告、掛燈箱等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)該幢房屋全體共有人的同意，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。”使用外墻面所得的收益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人共同共有。

二、約定外墻面所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有是否有效?

如果在購(gòu)房合同中約定外墻面的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效?房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外墻面作為房屋的必要組成部分，是不能單獨(dú)把沒(méi)有外墻面的房屋拆零銷(xiāo)售給購(gòu)房人，而且外墻面的面積也計(jì)入了公攤面積，購(gòu)物人在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候已經(jīng)為此支付了買(mǎi)房款，所以外墻面約定為開(kāi)發(fā)商所以是無(wú)效的。

經(jīng)過(guò)業(yè)主一致同意，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)等可以使用外墻面，提示：使用者應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)用。即使全體業(yè)主都同意出售外墻面的所有權(quán)，該因?yàn)橐矊儆跓o(wú)效，以為房屋外墻面不能拆零銷(xiāo)售，房屋的銷(xiāo)售必須是完整的整套銷(xiāo)售，即使要出售，也只是轉(zhuǎn)讓房屋外墻面的使用權(quán)。

律霸小編已經(jīng)在上文中為你做出了介紹，各位可以在上文中進(jìn)行了解。當(dāng)然，很多時(shí)候物業(yè)都是擅自利用房屋外墻打廣告，而獲得的收益也是不會(huì)分給業(yè)主的，這肯定會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成損害。要是遇到這樣的情況，建議最好采取法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

開(kāi)發(fā)商跑路,業(yè)主該怎么維權(quán)？

原業(yè)主欠下物業(yè)費(fèi)該由誰(shuí)補(bǔ)繳

發(fā)生物業(yè)糾紛，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？