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逾期交房一般是指開發(fā)商沒有按照約定的時(shí)間向購(gòu)房者交付房屋的行為，這樣的行為顯然已經(jīng)構(gòu)成了違約，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)講自己的利益也是受到損害的，因此還是想能夠盡量避免這種情況的出現(xiàn)。那現(xiàn)實(shí)中該怎么避免逾期交房糾紛呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、該怎么避免逾期交房糾紛

逾期型交房糾紛指在雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房了，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢?對(duì)此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)：一是合理的財(cái)務(wù)安排;二是嚴(yán)格的施工進(jìn)度;三是巧妙的合同條款設(shè)計(jì)。

在合同條款設(shè)計(jì)上，一方面可以根據(jù)項(xiàng)目的整體開發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)盡可能的予以分散化解。同時(shí)對(duì)于交房期限的選擇，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素的前提下，盡可能合理留出相對(duì)寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來(lái)臨前確能完成項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場(chǎng)清理等，同時(shí)應(yīng)盡可能確保在交房來(lái)臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得《商品房交付使用通知書》。

另一方面可以制定一些免責(zé)事由的條款，除地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題時(shí)，開發(fā)商可以據(jù)實(shí)予以延期且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任等類似條款。此時(shí)，如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，開發(fā)商就可以以書面形式履行及時(shí)告知義務(wù)，而不用承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果沒有對(duì)逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算買受人的實(shí)際損失。

二、商品房買賣糾紛怎么調(diào)解

1、分析法律政策，正確加以引導(dǎo)

在我國(guó)，商品房買賣既體現(xiàn)了交易雙方的意思自治，又受到房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)法律法規(guī)及相關(guān)政策不了解，這就需要調(diào)解人員將當(dāng)事人的行為納入法律或政策的軌道進(jìn)行解說(shuō)，通過(guò)釋明使雙方逐漸對(duì)法律規(guī)定及政策導(dǎo)向形成正確認(rèn)識(shí)，對(duì)行為后果產(chǎn)生預(yù)期，從而有了承認(rèn)錯(cuò)誤和接受調(diào)解的心理準(zhǔn)備。調(diào)解人員還應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行疏導(dǎo)，運(yùn)用權(quán)衡利弊的方法消除當(dāng)事人的對(duì)立情緒，通過(guò)為其算經(jīng)濟(jì)賬的方式使雙方縮小差距，實(shí)現(xiàn)平衡。

2、房產(chǎn)商未兌現(xiàn)廣告承諾的調(diào)解處理

根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，一般不是合同的內(nèi)容，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾內(nèi)容具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。也就是說(shuō)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，調(diào)解時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)分銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是屬于正常的商業(yè)宣傳，還是屬于房產(chǎn)商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產(chǎn)商交付房屋不符合廣告宣傳時(shí)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或金額，而購(gòu)房人要證明其損失額又具有相當(dāng)難度，故應(yīng)通過(guò)調(diào)解使房產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到確實(shí)存在違約行為，且其相較于購(gòu)房人處于優(yōu)勢(shì)地位，考慮到企業(yè)品牌及長(zhǎng)期發(fā)展，妥善的方案是對(duì)購(gòu)房人作出合理補(bǔ)償。

3、商品房質(zhì)量問題的調(diào)解處理

首先，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格而發(fā)生糾紛的，如果通過(guò)加固等方式能夠修復(fù)，則可以調(diào)解繼續(xù)履行合同;如果難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，則應(yīng)調(diào)解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格之外，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，調(diào)解時(shí)也應(yīng)考慮合同的解除及出賣人承擔(dān)違約責(zé)任;交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，如在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人不同意修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，則可調(diào)解由買受人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

4、商品房面積問題的調(diào)解處理

在調(diào)解商品房實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差引發(fā)的糾紛時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查看當(dāng)事人在合同中對(duì)面積誤差處理的約定，如當(dāng)事人約定“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則不能簡(jiǎn)單按多退少補(bǔ)的方式結(jié)算面積誤差款。因?yàn)椤渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，因公用分?jǐn)偯娣e增加導(dǎo)致房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分房款。該規(guī)定應(yīng)屬“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定”的情形，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)僅就套內(nèi)面積增加部分支付補(bǔ)差款，而無(wú)需就公用分?jǐn)偯娣e增加部分支付補(bǔ)差款。如果合同僅約定“按多退少補(bǔ)方式計(jì)算”，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，即出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補(bǔ)結(jié)算不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)以約定為準(zhǔn)。

但也要說(shuō)明在開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房的情況下，不是一定就會(huì)產(chǎn)生糾紛。但作為購(gòu)房者而言，這種情況下自己的利益肯定是會(huì)受到損害的，因此有必要采取措施進(jìn)行維權(quán)。

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