調(diào)控似曾相識難以藥到病除

從去年年初開始，中國房地產(chǎn)銷售開始回暖，房價也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房價上漲較快的城市近期陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，進一步限購、限貸。

樓市調(diào)控似曾相識，但能否藥到病除呢?例如，北京在2011年2月實施“限購令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調(diào)控以來房價上漲了44%，遠高于同期全國平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執(zhí)行過限購的，但其房價過去五年只漲了12%。這一鮮明對比讓人不得不追問房價上漲的動因何在。

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產(chǎn)市場的基本判斷顯然至關(guān)重要。但是，目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。首先，中國實際城市化的過程究竟走到了哪里?采用國際可比的定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，低于官方報告的56%，因為約有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)。其次，中國仍缺乏大型城市。雖然中國目前已有幾個人口超過2,000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。而且，中國房地產(chǎn)市場上居民杠桿率仍然非常低。中國居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。

中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年內(nèi)中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上;而從90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率也超過了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里，例如24%的家庭住房內(nèi)沒有單獨的廚房或廁所。此外，盡管過去10年內(nèi)中國建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻從2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

良好的供給政策限制房價過快上漲

回到重慶的例子，近幾年，重慶GDP維持著10~11%的高增長，在全國所有省市中均處于前列。2005年重慶人均GDP只有上海的20%，到2015年，這一比例已達到50%。2015年上海常住人口首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口卻呈現(xiàn)回流態(tài)勢。綜合來看，需求并不是造成重慶房價區(qū)別于其他一二線城市的因素，而不同的供給政策才是。

重慶試點的地票是打開土地供應瓶頸的重要舉措。所謂地票，是指把農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地復墾為耕地，經(jīng)由土地管理部門驗收后騰出、并以市場化方式公開交易的建設(shè)用地指標。截至2015年底，重慶累計交易地票17.3萬畝，涉及金額345.7億元。2009~2015年間，重慶每年地票成交面積占當年土地供應面積的平均比例為12%。相比之下，上海建成區(qū)占比僅16%，遠低于全國平均水平27%。上海仍存在大量農(nóng)地，土地供應還有很大空間。

同時，重慶構(gòu)建了以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。截至2015年底，重慶累計開工建設(shè)公租房69.2萬套，4,475萬平方米。預計到2020年，通過實施公租房和其他保障住房，重慶城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達到23.5%，解決低收入家庭以及部分外來務(wù)工人員的住房需求。新加坡的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進收入平等分配并限制房價過快上漲。

低效土地供應將影響社會和經(jīng)濟

如果中國的二元戶籍制度在未來5~10年內(nèi)被基本取消，那么從其它國家的經(jīng)驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。因此，宏觀層面來看中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機會更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

導致房地產(chǎn)供給不足的主要制約因素在于兩個方面。一方面，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應量過少。過去十幾年，各地政府為了吸引制造業(yè)企業(yè)投資，紛紛提供大量低價的工業(yè)用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。結(jié)果是，中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。另外，我們對2015年中國8.7萬億元商品房銷售額進行分解后發(fā)現(xiàn)，政府從房地產(chǎn)銷售額中拿走了60~70%——開發(fā)商和購房者繳納的稅費為25%，而土地出讓金則占37%。

低效或不足的土地供應將會在長期帶來嚴重的社會和經(jīng)濟影響——香港今天面臨的諸多挑戰(zhàn)就是很好的例證。高房價會導致經(jīng)濟競爭力惡化，同時阻礙了代際間的社會流動。當年日本和今天香港的房價得以長時間居高不下，政策層面過度保護農(nóng)業(yè)(日本)或維護大型開發(fā)商的利益(香港)而導致土地供應不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房價開始回調(diào)，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國實在應該引以為戒。

房地產(chǎn)行業(yè)也應全面推行供給側(cè)改革

總之，過去幾個月內(nèi)中國樓市量價齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長的流行觀點。但是，房價上漲苗頭的顯現(xiàn)會在社會和政策層面引發(fā)擔憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

既然是供應側(cè)的問題，那就需要供給側(cè)的解決方案。筆者期待房地產(chǎn)行業(yè)也能推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應、降低土地價格;堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定;加強分層住房市場體系建設(shè)，構(gòu)建合理、健康的房地產(chǎn)市場。新加坡和重慶的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進收入平等分配、限制房價過快上漲并維持政府預算平衡。

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