關(guān)于商品房買賣的13個(gè)重要司法觀點(diǎn)集成

(一)商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無(wú)效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)

xx省高級(jí)人民法院：經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

(二)商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持?！吨袊?guó)民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。

(三)房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(民一庭意見)：雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分?！睹袷聦徟兄笇?dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁(yè)。

(四)房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬(wàn)元。由于買方尚有643.95萬(wàn)元購(gòu)房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

(五)商品房預(yù)約合同(認(rèn)購(gòu)書)生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

目前對(duì)違反房屋認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按原價(jià)格與購(gòu)房者簽訂合同，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補(bǔ)充;有的判決開發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的理解與適用》一書中關(guān)于違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說(shuō)服力的表態(tài)，下級(jí)法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時(shí)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對(duì)類似認(rèn)購(gòu)書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理”的法理，無(wú)疑會(huì)損及法律的權(quán)威性。

(六)買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間?辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

(七)商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解?

[最高人民法院觀點(diǎn)]國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡(jiǎn)稱示范合同)，2000年由建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

(八)最高人民法院認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀點(diǎn)與最高法院觀點(diǎn)明顯相悖

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因

1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理權(quán)屬證書?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房?，F(xiàn)階段最突出的問(wèn)題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問(wèn)題，在違反規(guī)劃的問(wèn)題未處理完之前，購(gòu)房人無(wú)法辦理權(quán)屬證書。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無(wú)法將開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)(封閉抵押貸款)等。

(九)如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理?

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無(wú)效;如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

(十)商品房按揭合同的效力認(rèn)定

[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂(lè)業(yè)等國(guó)計(jì)民生問(wèn)題。各級(jí)人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實(shí)性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國(guó)家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。

在商品買賣中，購(gòu)房人以銀行按揭貸款方式支付部分購(gòu)房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來(lái)越多，但是由于我國(guó)目前立法上沒有對(duì)銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對(duì)此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭(抵押)貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。從國(guó)家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，也并未規(guī)定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無(wú)效，并且按揭不同于一般的財(cái)產(chǎn)抵押，僅僅因?yàn)闆]有辦理抵押登記就認(rèn)定無(wú)效沒有法律依據(jù)。

(十一)未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過(guò)錯(cuò)，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。——最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》，

(十二)涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理;如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

(十三)業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格問(wèn)題

[最高人民法院民一庭認(rèn)為]依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。