開發(fā)商未兌現(xiàn)售房廣告的內(nèi)容,能不能追究其違約責(zé)任

一般不兌現(xiàn)，也不能追究其違約責(zé)任，但當(dāng)出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。此時(shí)不兌現(xiàn)，則要追究其違約責(zé)任。為了更好理解，以案例為例：

案件簡(jiǎn)介：

2013年10月，殷某與某地產(chǎn)公司簽訂《xx商品房預(yù)售合同》，約定殷某購(gòu)買該公司開發(fā)建設(shè)的住房一套。殷某購(gòu)買該房屋前，該公司的樓書、沙盤、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳及銷售人員的介紹均確認(rèn)該房屋所在的小區(qū)配有萬平米私享花園及1：1配比車庫(kù)。殷某認(rèn)為其基于上述承諾才與該公司簽訂合同，以高于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買該房屋。在其支付了全部購(gòu)房款后，這些承諾未實(shí)現(xiàn)。殷某認(rèn)為該公司構(gòu)成違約，存在一定的欺詐、虛假宣傳行為，遂將其訴至法院，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。

被告某地產(chǎn)公司認(rèn)為所有宣傳文字及圖片已寫明僅供參考，不是被告的要約，不構(gòu)成合同條款，也就不構(gòu)成違約。對(duì)于銷售人員在售房現(xiàn)場(chǎng)的承諾，被告也不予認(rèn)可。且該樓盤價(jià)格于周邊樓盤價(jià)格相當(dāng)，原告主張并不成立。

最后，法院判決駁回殷某全部訴訟請(qǐng)求。

法律分析：

通過上述案例，我們應(yīng)該如何看待售樓廣告呢?

一、售樓廣告是現(xiàn)階段商品房促銷的主要手段，那么售樓廣告的主要包括哪些形式呢?

廣告的主要形式包括開發(fā)商通過廣播、電視、報(bào)紙、期刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體直接對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的宣傳活動(dòng)，也包括開發(fā)商通過向外界展示項(xiàng)目效果圖、模型、樣板間，散發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介資料，作出各種口頭承諾等間接形式進(jìn)行的宣傳活動(dòng)。

二、那么，售樓廣告到底該怎么看?廣告?zhèn)渥⒕烤鼓芊衽懦_發(fā)商責(zé)任呢?怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)、尋求法律支持呢?需要注意以下幾點(diǎn)：

一是在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，除應(yīng)仔細(xì)閱讀與自己所購(gòu)房屋有關(guān)的面積、價(jià)款、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款外，還必須看清商品房開發(fā)商是否已經(jīng)將其在促銷廣告中的承諾寫入合同，且務(wù)必明確、具體，甚至可以將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同的附件。

二是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！币虼耍?gòu)房者必須注意收集證據(jù)，如相關(guān)商品房開發(fā)商的銷售廣告等，避免因時(shí)過境遷而無法靠證據(jù)說話，最終導(dǎo)致敗訴。

三是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”據(jù)此，對(duì)于商品房開發(fā)商所做銷售廣告，要是具有“但是”中的情形，如上述花園房地產(chǎn)開發(fā)公司就游泳池、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、電子閱覽室等配套設(shè)施描述，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，購(gòu)房者可以依法提起訴訟，而不必?fù)?dān)心《商品房預(yù)售合同》是否有相關(guān)具體內(nèi)容。

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