未到房地產管理網站上做預售登記合同無效嗎

商品房買賣雙方簽訂商品房預售合同后，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案登記。若未到房地產管理網站上做預售登記，則合同不成立。為了更好理解，以一個案例為例：

基本案情：

2012年1月，李xx與xx某房地產開發(fā)公司(開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》，以貸款的方式購買了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李xx在買受人處簽了字后，將合同全部交給了開發(fā)商蓋章，自己只留了一份復印件。之后，合同一直未返回。經多次詢問，開發(fā)商均以拿去房地產管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李xx支付了首付款和一系列的購房雜費。

2012年7月收房時，開發(fā)商無法按期交房。遂通知李xx到售樓處簽署補充協(xié)議并選擇賠付方式，李xx不同意補簽并要求開發(fā)商盡快交房。2012年8月，開發(fā)商致函給李xx，說雙方訂立的《商品房買賣合同》一直未在房地產管理網站上備案做預售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買賣關系，只同意退回李xx已經交納的首付款，不再交樓。

法律規(guī)定：

《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案登記?！?/p>

最高法《關于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其它物權不能轉移。”

最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！?/p>

律師解析：

可以看出，上述法律規(guī)定已經明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買賣合同》未在房地產管理網站上做預售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對于逾期交樓，開發(fā)商還應承擔相應的違約責任。

從性質上看，商品房預售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產交易市場的秩序。它并不是確認合同效力的必要條件。事實上，商品房買賣合同只要符合了合同生效的一般要件，當事人又事實履行了合同，合同就當然成立并生效。但是，如果當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因為根據合同自愿原則，法律會遵從當事人的意思選擇，將此作為商品房買賣合同生效的必要條件。

雖然商品房買賣合同未在房地產管理網站備案不影響合同效力，但對于今后辦理房屋產權證會存在一定的影響和障礙。為了保護買房者的利益，最好在合同中明確約定開發(fā)商或中介公司辦理網上預售登記的具體時間，以督促其盡快辦理。