網(wǎng)友提問(wèn)：

我購(gòu)買(mǎi)了北京一處樓盤(pán)的房子。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)的價(jià)格便宜同時(shí)樓盤(pán)也建樓封頂了，所以我在售樓處一次性付清了所有購(gòu)樓款，簽訂了《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》。售樓處人員表示，大概會(huì)在一個(gè)月后通知我來(lái)簽訂正式的購(gòu)房合同，最遲年底之前可以交樓。但是半年過(guò)去，仍沒(méi)交樓，而且他們還沒(méi)有預(yù)售許可證，現(xiàn)在我希望能退房且賠償損失，可以嗎？

律師解答：

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，是不得進(jìn)行商品房預(yù)售的。既然不允許進(jìn)行商品房預(yù)售，那么預(yù)售出去的房子當(dāng)然可以退房。

沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的購(gòu)房合同效力：

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的第二條的規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

您和開(kāi)發(fā)商簽訂的《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》的效力應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。無(wú)效從法律而言是至始無(wú)效，即從簽訂的那一刻它就是無(wú)效的。所以，即便開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避責(zé)任，在該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上羅列出的種種對(duì)您不利的條款，都沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)闊o(wú)效的后果，就是那些條款都不會(huì)發(fā)揮作用。

沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的賠償問(wèn)題：

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定到：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有故意隱瞞或是提供虛假商品房預(yù)售許可證的事實(shí)將成為您主張賠償數(shù)額的關(guān)鍵問(wèn)題。當(dāng)然，打官司是打證據(jù)。根據(jù)證據(jù)規(guī)則，您只需舉證證明開(kāi)發(fā)商未向您提供預(yù)售許可證就與您簽訂了預(yù)售合同的事實(shí)，就可以要求已付購(gòu)房款一倍的賠償款。但開(kāi)發(fā)商作為被告方，為了對(duì)抗您的主張，必須舉證證明您是明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證仍與其簽訂了預(yù)售合同，他們不存在故意隱瞞或欺騙的事實(shí)。

綜上，您現(xiàn)在可以提出一倍購(gòu)房款的賠償請(qǐng)求，但最后法院是否支持還取決于雙方所提供的證據(jù)。但是，退一萬(wàn)步說(shuō)，即使要求給付一倍購(gòu)房款的請(qǐng)求未被支持，但法院也應(yīng)該會(huì)支持給付同期貸款利息的請(qǐng)求。至于您所述的同地段房?jī)r(jià)的損失，這個(gè)很難證明該損失與您的直接因果關(guān)系和損失的具體數(shù)額，法院一般是不會(huì)予以支持的。

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