商品房買賣

一、商品房買賣合同的房屋面積條款

在當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所簽訂的房屋買賣合同都是范本合同，在合同中的房屋面積條款已經(jīng)進(jìn)行了格式性書寫。通常對(duì)房屋面積的約定是以房產(chǎn)的建筑面積來(lái)確認(rèn)房產(chǎn)面積。在此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一定要注意該面積約定條款是否只確定建筑面積的數(shù)量;若是，則需要開(kāi)發(fā)商在該條款中除了要明確該房產(chǎn)的建筑面積外，還需要對(duì)所購(gòu)買房產(chǎn)的套內(nèi)面積以及公攤面積分別進(jìn)行約定。總之，對(duì)于面積約定越全面細(xì)致越好。

二、商品房買賣合同的面積差異處理?xiàng)l款

在當(dāng)前使用的商品房買賣合同中，對(duì)于面積的差異處理?xiàng)l款基本上均是以建筑面積為差異處理依據(jù)。但是，房屋的建筑面積是由房屋套內(nèi)面積與公攤面積構(gòu)成;在房屋的建筑面積總數(shù)按設(shè)計(jì)面積建筑面積不變的情況下，通過(guò)調(diào)整相應(yīng)的套內(nèi)面積和公攤面積致使購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)遭受實(shí)際損失;比如開(kāi)發(fā)商減少套內(nèi)面積，增大公攤面積，同樣能夠達(dá)到合同約定的建筑面積，但是在此種情況下購(gòu)房者所購(gòu)房屋的實(shí)際可使用面積相對(duì)就減少。

對(duì)于上述情況，購(gòu)房者可以通過(guò)對(duì)面積差異處理?xiàng)l款進(jìn)行細(xì)致化約定達(dá)到相應(yīng)的防范目的。在面積數(shù)量條款約定套內(nèi)面積和公攤面積的基礎(chǔ)上，分別對(duì)房產(chǎn)的套內(nèi)面積減少或者是公攤面積增大約定處理意見(jiàn)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的精神以及所規(guī)定的房屋面積差異比例作為參照，可以做如下的設(shè)定：

(1)對(duì)于套內(nèi)面積，若實(shí)測(cè)面積少于約定面積比例在3%(包含3%)以內(nèi)的按照實(shí)測(cè)面積由開(kāi)發(fā)商將3%(包含3%)部分房款以及利息退還;套內(nèi)實(shí)測(cè)面積少于約定套內(nèi)面積比例超過(guò)3%的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同或者是要求繼續(xù)履行合同;若繼續(xù)履行合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將面積差異大于3%部分購(gòu)房款雙倍返還給購(gòu)房者;實(shí)測(cè)面積比約定套內(nèi)面積大，比例在3%(包含3%)以內(nèi)的按照實(shí)際面積由購(gòu)房者補(bǔ)足購(gòu)房款;實(shí)測(cè)面積大于約定套內(nèi)面積超過(guò)3%的，購(gòu)房者可以解除合同或者是繼續(xù)履行合同，若繼續(xù)履行合同的，對(duì)于超過(guò)3%面積部分由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)且該增加部分面積的產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房者所有。

(2)對(duì)于公攤面積也可以如上設(shè)定，加重開(kāi)發(fā)商在面積上增加或者減少的責(zé)任，從而避免開(kāi)發(fā)商在套內(nèi)面積和公攤面積上做文章。

溫馨提示：

購(gòu)房者在選購(gòu)房屋簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定需要明確房屋的面積約定(包括建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積)，同時(shí)還要注意對(duì)于面積差異的處理?xiàng)l款約定，通過(guò)合同約定的方式保證自己的合法權(quán)益。

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