1、問：何謂“交房時(shí)間”?答：所謂“交房時(shí)間”，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。

2、問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些?

答：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有：

(1)在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件;

(2)房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù);

(3)在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。

3、問：交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些?

答：交房過程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣人辦理房屋交接手續(xù)。

4、問：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)?

答：對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

5、問：《解釋》第11條中所說的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由?

答：這里所說的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。

6、問：出賣人在房屋沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?

答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時(shí)沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

7、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定?

答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定。

8、開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定?

答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買受人要求的違約金沒有超過100%，買受人要求多少就支持多少。

9、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理?

答：一般原則：按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

10、問：按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些?

答：主要是以下幾點(diǎn)：

(1)完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國家規(guī)定的竣工條件;

(2)工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

(3)符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容;有完整的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料;

(4)有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告;

(5)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等;

(6)有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

(7)已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

11、問：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”請(qǐng)問，國家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久?若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定?

答：關(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則(試行)》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑(指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑);二級(jí)耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25——50年，適用于次要建筑;四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn);無確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。

12、問：對(duì)于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些?

答：買受人采取的補(bǔ)救措施有：

(1)實(shí)際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。

(2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

(3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

(4)違約侵權(quán)責(zé)任。

13、問：出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問題：

答：《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。

(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。

(3)責(zé)任競合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

14、問：對(duì)于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請(qǐng)求解除合同和賠償損失時(shí)，應(yīng)注意哪些問題：

答：主要來說，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

(1)對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，買受人應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，出賣人可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時(shí)已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。

(2)對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時(shí)向出賣人提出的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身損失出賣人應(yīng)予賠償。

(3)對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國《合同法》第150條——第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。

15、問：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人該如何處理?出賣人負(fù)有哪些義務(wù)?

答：處理意見如下：

(1)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(2)房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。

16、問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍?

答：包括以下范圍：

(1)屋面防水工程;

(2)其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等;

(3)電氣管線、上下水管線的安裝工程;

(4)供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。

17、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦?

答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦理。合同中沒有約定逾期交付房屋的，根據(jù)最高院司法解釋第19條第3款“按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

18、逾期交房日期怎樣計(jì)算?

答：逾期交房，合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房，若未取得兩證，交房是否合法?交房日期以交接單日期為標(biāo)志，還是以兩證取得日期為標(biāo)志?

答：商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)取得五證。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定。主要有兩個(gè)文件，一個(gè)是市建委頒發(fā)的《備案證》，一個(gè)是由開發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付許可證。

19、剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗(yàn)了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房?

答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通知和要求開發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整改的要求。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。在問題得到有效解決前，購房者不應(yīng)辦理任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。

20、購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據(jù)開發(fā)商推遲交房為理由退房?物業(yè)公司以購房者沒有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該?購房者能否向開發(fā)商索賠?

答：開發(fā)商逾期交付房屋將承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，違約責(zé)任包括支付違約金，直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的具體約定，也就是在開發(fā)商逾期交付商品房超過一定期限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另，交付商品房屬于開發(fā)商的義務(wù)，在業(yè)主沒有任何違約情形導(dǎo)致開發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下，開發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房，物業(yè)管理公司無權(quán)拒絕交付商品房。

21、收房不出示“備案表”，算不算違約?

答：如果在商品房買賣合同中，已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一，則開發(fā)商在房屋交付時(shí)必須出具給業(yè)主，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么?

答：預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法律文件。預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書：

(1)以掛號(hào)信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)購人驗(yàn)收交接的書面文書;

(2)交付住宅商品房的，一并送達(dá)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》;

(3)預(yù)購人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書;

(4)預(yù)購人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。

23、簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定?

答：房產(chǎn)證是買房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象征，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(建設(shè)部第99號(hào)令)，買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購房合同時(shí)盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)(具體日期)將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的“竣工驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn)權(quán)證的不定因素。

24、商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好?答：一般地說，仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家，他們更了解該行業(yè)的各種習(xí)慣，甚至可能相當(dāng)深入地了解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)，其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇如果過于偏重行業(yè)則可能導(dǎo)致法律知識(shí)不足，所作裁決偏離一般的法律習(xí)慣。仲裁解決糾紛的另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)事人有機(jī)會(huì)選擇仲裁員，這有助于增強(qiáng)當(dāng)事人對(duì)仲裁的信心。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒有法院那樣的強(qiáng)制力，財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于法院才能實(shí)現(xiàn)。此外，仲裁一般實(shí)行一裁終局制。如果因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒有機(jī)會(huì)補(bǔ)救了，而法院大多實(shí)行上訴制度。當(dāng)然了，一裁終局從另一個(gè)角度講，比起法院的二審終審制度要從時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上節(jié)約很多。

當(dāng)事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當(dāng)避免可能因司法不公正所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。說到仲裁可能比訴訟相對(duì)公正，首先可以從其各自的組成來看。在我國，各仲裁委員會(huì)，尤其是中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)和北京、上海、武漢等地的仲裁委員會(huì)，其仲裁員大都是在法律界或行業(yè)界非常有聲望的專家學(xué)者。翻開它們的仲裁員名錄，你會(huì)看到許多令人肅然起敬的名字，甚至還有許多外國專家。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的努力才達(dá)到的，你很難想象會(huì)通過賄賂或其他不正當(dāng)手段去收買他們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲，而且他們根本沒有必要通過受賄等非法手段獲取錢財(cái)。而我國法院的整體素質(zhì)相對(duì)而言要差一些。同時(shí)我國法官待遇仍然比較差，很多優(yōu)秀人才不愿意去法院，在法院工作一段時(shí)間又出來做律師的也大有人在。這種情況是我國審判水平很難提高的重要原因。當(dāng)然在2002年以后，我國實(shí)行統(tǒng)一司法考試，這種情況會(huì)有所改變，但尚須時(shí)日。如果要選擇仲裁解決合同糾紛，當(dāng)事人必須在合同中明確約定，并明確規(guī)定所選定的仲裁機(jī)構(gòu)。沒有約定或約定不明確，都不能要求仲裁。發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也可以約定仲裁，但在這種情況下，當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難，所以還是在簽訂合同的時(shí)候明確約定為好，這時(shí)當(dāng)事人的關(guān)系比較融洽。沒有約定解決糾紛的方式，法律上就認(rèn)為是當(dāng)事人默認(rèn)采取訴訟方式解決糾紛。也許當(dāng)事人沒有想到，最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。無論通過仲裁還是通過訴訟解決糾紛，都費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢。當(dāng)事人即便勝訴，如果考慮到聘請(qǐng)律師的開銷、訴訟中的各種開銷，以及在行業(yè)上的不利影響等等，他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒?。因此，掌握必要的法律知識(shí)，發(fā)生糾紛后及時(shí)溝通解決，把問題消化在它的萌芽階段，才是最好的辦法。

25、所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任王先生購買了一套商品房，入住后發(fā)現(xiàn)自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻，與開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》載明的承重墻不符。近日，北京市第一中級(jí)人民法院做出終審判決，以使用說明書不是合同的一部分駁回了王先生的訴訟請(qǐng)求。

2002年5月，王先生以分期付款的方式購買了一套商品房，一月之后辦理了入住手續(xù)。王先生訴稱，自己在購買房屋前從朋友處曾取得了開發(fā)商印制的該房屋《使用說明書》。上面寫明房與房之間及外圍護(hù)墻均應(yīng)為承重墻。但入住后發(fā)現(xiàn)，自己住房與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻均為普通隔斷墻，并非承重墻。王先生認(rèn)為《使用說明書》的記載明確、具體，且關(guān)系到房屋質(zhì)量，對(duì)于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，因此起訴至法院要求開發(fā)商減少房屋價(jià)款人民幣5萬元。開發(fā)商辯稱，雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，并不存在質(zhì)量瑕疵。

本案的焦點(diǎn)集中在《住宅使用說明書》是否合同的一部分。一中院經(jīng)審理，認(rèn)為：王先生與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，是有效的合同。而《住宅使用說明書》應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。開發(fā)商也是在交付房屋時(shí)才將該說明書交付給王先生的。

雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖，該平面圖應(yīng)視為合同的一部分。對(duì)合同內(nèi)容，雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行注意義務(wù)，因未履行注意義務(wù)而引起的糾紛，應(yīng)由其自己承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。平面圖中標(biāo)明了房屋各部分墻體的具體情況，開發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致，且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗(yàn)合格。雖然開發(fā)商在交付房屋時(shí)提供了《住宅使用說明書》，使用說明書中關(guān)于房屋墻體的說明與《商品房買賣合同》所附平面圖標(biāo)明的墻體不符，因住宅使用說明書不是合同的一部分，不能對(duì)抗合同的效力。開發(fā)商已全面履行了合同約定的義務(wù)。因此，王先生要求開發(fā)商減少房屋價(jià)款人民幣5萬元的訴訟請(qǐng)求不予支持。[律師評(píng)析]本案中的開發(fā)商雖然勝訴，但也暴露出了工作中的諸多不足。按照相關(guān)規(guī)定，《住宅使用說明書》系開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的資料之一，如此重要的資料，居然出現(xiàn)了與《商品房買賣合同》所附平面圖中不一致的地方，一度造成工作上的被動(dòng)局面，可見資料審核這一環(huán)節(jié)不但重要，而且一定要嚴(yán)格執(zhí)行，決計(jì)不可敷衍了事。

26、訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金[人民法院報(bào)上登載案例]：2004年6月7日，原告王某與被告某公司的銷售代理商A公司簽署了訂購被告8號(hào)獨(dú)立別墅的協(xié)議，約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元，房屋暫測面積為347平方米，單位價(jià)格以公開發(fā)售價(jià)目表為準(zhǔn)(后A公司銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價(jià)6200元/平方米)。同時(shí)約定，原告在接到被告通知后三日內(nèi)給予回復(fù)，如認(rèn)購，則協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款，并在三日內(nèi)簽訂預(yù)售合同;如原告放棄，則被告將協(xié)議款無息退還原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬元。2004年8月24日，被告某公司及A公司聯(lián)合向原告發(fā)出“關(guān)于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知”，聲明A公司與被告間的代理銷售合同終止及原A公司簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，被告發(fā)現(xiàn)因自己與A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預(yù)售合同，對(duì)賠償問題又未能協(xié)商一致，故原告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式的房屋預(yù)售合同;否則，應(yīng)雙倍返還原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。[析法]本案的爭議焦點(diǎn)主要是雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬元協(xié)議款的性質(zhì)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，從協(xié)議的內(nèi)容來看，該協(xié)議雖約定了面積、樓號(hào)和價(jià)格(確切地說在價(jià)格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意)，且簽訂協(xié)議時(shí)銷售方也取得了預(yù)售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購書，而非商品房買賣合同。對(duì)30萬元“協(xié)議款”可否認(rèn)定為定金，從形式上分析，定金是一種擔(dān)保形式，必須明確約定，而本案“協(xié)議”中只是約定為“協(xié)議款”，在收條上為“現(xiàn)金”，并無定金的約定。從內(nèi)容上分析，“協(xié)議”中對(duì)該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。綜上所述，雖然未能簽訂預(yù)售合同的過錯(cuò)在被告方，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價(jià)損失的請(qǐng)求缺乏相應(yīng)的證據(jù)，只能請(qǐng)求被告返還30萬元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預(yù)售合同已無事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬元，并賠償原告相應(yīng)利息損失，對(duì)原告的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。[答疑]商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。商品房認(rèn)購書不同于商品房買賣合同，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中，商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對(duì)購房行為的直接確認(rèn)。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對(duì)認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。因此，無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購房合同。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購書，原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。至于30萬元協(xié)議款的性質(zhì)認(rèn)定問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果雙方對(duì)款項(xiàng)的性質(zhì)未作明確的約定，則不能當(dāng)然推定款項(xiàng)就是定金。如果沒有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。本案中，從雙方簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看，原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，銷售商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。所以，若雙方未能簽訂房屋買賣合同，買方并不能主張雙倍返還，只得請(qǐng)求返還訂金。

27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎?房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，作為買受人能否退房是要視具體情況而定的。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這也就是說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后，出現(xiàn)了質(zhì)量問題但并不屬主體結(jié)構(gòu)方面的問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，則由出賣人來承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。在這里律師需要提醒的是，并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題一定會(huì)導(dǎo)致解除合同(退房)這一后果發(fā)生，買受人一定要在查明相關(guān)事實(shí)的情況下，合理地維護(hù)自己的權(quán)益。

28、購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎?[案例]王先生與一開發(fā)商簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定2005年6月20日交房，王先生如期去辦理交房手續(xù)，被告知，除交清購房尾款外，要交配套費(fèi)3800元。王先生稱，簽合同后，因要辦理銀行按揭和合同備案手續(xù)，所有的合同均在開發(fā)商手中，當(dāng)拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費(fèi)的紙條。購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎?[解答]經(jīng)查看，王先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》,發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個(gè)字條，上面寫有“交房時(shí)，除交清購房尾款外，要交配套費(fèi)3800元,分別是管道煤氣2500元,可視對(duì)講機(jī)500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費(fèi)280元,一年有線電視使用費(fèi)120元?！钡p方均未簽名蓋章;第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的第三項(xiàng)中“出賣人不再向買受人收取該商品房房價(jià)款外的費(fèi)用”的內(nèi)容仍保留.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條“對(duì)格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定，王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。問題在于寫有“配套費(fèi)”的紙條是否合法，是否合法有效，是否為雙方意思表達(dá)，難以認(rèn)定。這是因?yàn)?，一是，“配套費(fèi)”是商品房價(jià)格的組成部分。配套費(fèi)是以價(jià)內(nèi)的形式收取，還是以價(jià)外的形式收取，應(yīng)當(dāng)在合同中時(shí)行約定。在2004年新版的《武漢市商品房買賣合同》第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價(jià)款外的費(fèi)用?！钡膬?nèi)容，是為了避免交房時(shí)因“配套費(fèi)”收取問題而產(chǎn)生糾紛，提醒購房人注意價(jià)外費(fèi)用收取的問題，同時(shí)，引導(dǎo)開發(fā)商在簽合同時(shí)將配套費(fèi)采用包含在房價(jià)內(nèi)收取。二是合同簽訂后，因合同備案或購房戶要辦理銀行按揭,《武漢市商品房買賣合同》均由開發(fā)企業(yè)拿走。為了避免合同內(nèi)容增減，購房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印，要求開發(fā)商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完全一致”字樣，并雙方簽字蓋章，署明日期。待開發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時(shí),購房人應(yīng)將退回合同原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)無誤后,收取合同原件。王先生所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費(fèi)中的使用性質(zhì)的費(fèi)用(如有線電視的收視費(fèi)等)，除開發(fā)商書面承諾或在合同中約定了不收使用費(fèi)的情況之外，使用費(fèi)均應(yīng)由購房人支付。

29、已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)[案例]嚴(yán)先生近日看中了一套商品房，但通過查詢得知，該商品房所在樓棟已被開發(fā)商整體抵押給銀行。嚴(yán)先生問該商品房能否買賣，如果可以，購買時(shí)應(yīng)該注意哪些問題?

[解答]開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金，以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款投入續(xù)建，達(dá)到法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商品房預(yù)售出去，以預(yù)售所得款項(xiàng)償還銀行貸款，并解除原設(shè)定抵押，這是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人”?！冻鞘?a href='http://www.shkps.cn/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有”。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況”。由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。

如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢?依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”;第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或再抵押給第三人的事實(shí)。如果因開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購房人可以請(qǐng)求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此，購房人除了認(rèn)真理解《武漢市商品房買賣合同》第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”外，最好能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

30、武漢“樓間距”有了新規(guī)定最低不小于樓高0.9倍最新發(fā)布的《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已于6月28日開始實(shí)施。新《規(guī)定》與原《規(guī)定》相比，其居住建筑的間距在滿足建筑爭取更多日照和良好的自然通風(fēng)方面，在滿足防火和衛(wèi)生防疫方面，均在居住環(huán)境人性化方面邁進(jìn)了一大步。從“新”、“舊”規(guī)定對(duì)比中可以看出：對(duì)不同居住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定”中規(guī)定：密度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建筑，其縱墻面與縱墻面之間的間距為房屋高度的0.70.85倍，而在“新規(guī)定”中則調(diào)整為0.9倍;再如“老規(guī)定”中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑，其縱墻面之間的間距最小不得少于26米，在密度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定”中則更加明確：縱墻面與縱墻面的間距，其中24米以下部分間距按建筑高度小于24米時(shí)的規(guī)定計(jì)算，24米以上部分在密度一、二區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.3倍進(jìn)行遞加計(jì)算，在密度三區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.4倍進(jìn)行遞加計(jì)算，不足26時(shí)，按26米計(jì)算;其最大間距在密度一區(qū)內(nèi)可以不超過40米，在密度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過45米。顯而易見，“新規(guī)定”更細(xì)、更明確、更人性化?！靶乱?guī)定”的實(shí)施對(duì)改善城市面貌，提高新建小區(qū)的品質(zhì)，為武漢市民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境，提供了更有利的保障。居住建筑間距新老規(guī)定比較≤24米新規(guī)定密度一區(qū)：≮0.9倍建筑高度密度二區(qū)：≮1.0倍建筑高度密度二區(qū)：≮1.1倍建筑高度新增：在國家級(jí)開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮1.2倍，并應(yīng)符合防火規(guī)范的間距要求。密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮12米密度三區(qū)：≮14米建筑高度<12米時(shí)≮6米建筑高度>12米時(shí)≮8米建筑高度<24米時(shí)老規(guī)定密度一區(qū)：為0.70.85倍密度二區(qū)：為0.851.0倍密度三區(qū)：為11.15倍密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮10米密度三區(qū)：≮12米密度一、二區(qū)：為68米密度三區(qū)：為8

10米<24米建筑與>24米建筑之間的間距新規(guī)定南側(cè)≮18米北側(cè)≮20米東西側(cè)≮14米北側(cè)≮18米南、東、西側(cè)≮14米≮14米老規(guī)定可按位于高層北側(cè)的間距基礎(chǔ)上減少25%%>24米新規(guī)定<24米部分按上目計(jì)算>24米部分：密度一、二區(qū)：≮所增加建筑高度的0.3倍進(jìn)行遞加計(jì)算密度三區(qū)：≮所增加建筑高度的0.4倍進(jìn)行遞加計(jì)算間距不足26米時(shí)按26米計(jì)算最大間距：密度一區(qū)可以≯40米密度二、三區(qū)可以≯45米縱墻面在南面時(shí)≮20米其余情況下≮18米密度一區(qū)：≮14米密度二、三區(qū)≮15米老規(guī)定≥24米<30米時(shí)：密度一區(qū)為房屋高度的0.85倍密度二區(qū)為房屋高度的1倍密度三區(qū)為房屋高度的1.15倍≥30米時(shí)：縱面間距為房屋高度的0.5倍且最小≮26米，密一區(qū)主管部門同意下≮24米≥24米<30米時(shí)≮13米>30米時(shí)為房屋高度的0.3倍密一區(qū)、二區(qū)≮15米密三區(qū)≮17米≥24米<30米時(shí)≮13米>30米時(shí)為房屋高度的0.25倍計(jì)算，且最小≮13米新規(guī)定南北向無重疊面時(shí)：≮15米南北向重疊面<12米時(shí)：≮18米南北向重疊面>12米時(shí)：按縱墻對(duì)縱墻計(jì)算按建筑高度>24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算按建筑高度≤24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算老規(guī)定點(diǎn)式兩長邊間距≮22米其他各邊間距≮13米密度一、二區(qū)：≮20米密度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15%%密度分區(qū)說明密度一區(qū)漢口：解放大道三陽路沿江大道沿河大道硚口路;漢陽：京廣鐵路線攔江路翠微橫路漢陽大道漢陽火車站前路;武昌：臨江大道前進(jìn)路沙湖街中山路紫陽路首義路津水路解放街紫陽路。密度二區(qū)漢口：由密度一區(qū)向外至沿河大道青年路發(fā)展大道建設(shè)大道青年路發(fā)展大道黃浦路建設(shè)大道二七路解放大道黃浦路沿江大道;漢陽：由密度一區(qū)向外至漢陽攔江堤二環(huán)線鐵路線漢陽大道二橋路龍舟路月湖大道漢南路洗馬長街;武昌：由密度一區(qū)向外至臨江大道秦園路武青三干道中山北路中北路中南路武珞路中山側(cè)路臨江大道;青山區(qū)片：臨江大道建十路和平大道工業(yè)四路武青三干道水東路。密度三區(qū)密度一區(qū)、二區(qū)以外的城市其他城區(qū)。

31、簽《房屋認(rèn)購書》流程購房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視個(gè)人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認(rèn)購書時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1、認(rèn)購物業(yè);

2、房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4、認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理[案例]：張先生購買了某小區(qū)的一個(gè)車庫，合同中約定層高2.4米。車庫交付時(shí)，張先生發(fā)現(xiàn)該車庫進(jìn)門口高度較低，越野車無法開進(jìn)車庫。雙方在簽定的《武漢市商品房買賣合同》中未對(duì)車庫進(jìn)門口高度進(jìn)行約定，張先生問該如何處理?[解答]：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)”。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對(duì)車庫進(jìn)門口高度進(jìn)行約定，該車庫未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開發(fā)商交付車庫時(shí)，張先生應(yīng)查驗(yàn)車庫進(jìn)門高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。如果車庫進(jìn)門口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符，開發(fā)商不應(yīng)為越野車無法進(jìn)出車庫承擔(dān)責(zé)任，張先生可與開發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方法;如果開發(fā)商在出賣車庫后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成車庫門高度減少，影響越野車無法進(jìn)出車庫，張先生可依據(jù)簽定的《武漢市商品房買賣合同》第十二條的約定進(jìn)行處理。

33、未按合同約定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收能否交房?[案例]黃先生與某開發(fā)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，2005年3月31日交房，交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。但開發(fā)商在近日交房時(shí)出示不了綜合驗(yàn)收合格的證件。開發(fā)商的這種做法合法嗎?[解答]

一、黃先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中對(duì)交房期限及條件、逾期交房的違約責(zé)任均作了約定。交房期限定在2005年3月31日，交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。依據(jù)2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國發(fā)[2004]16號(hào))的規(guī)定，已取消了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號(hào))中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門即市開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收和竣工綜合驗(yàn)收。因此，黃先生與開發(fā)商簽訂的合同中約定的綜合驗(yàn)收自然取消。依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。同時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)按照合同中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾進(jìn)行交付。二、黃先生與開發(fā)商約定交房時(shí)間為今年3月31日，因延期交房原因不明，難以認(rèn)定責(zé)任。

(1)在履行合同過程中，遭遇不可抗力以及出現(xiàn)合同約定的特殊原因(必須取得相關(guān)管理部門或單位出具的證明)，開發(fā)商應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)告知購房者后方可據(jù)實(shí)予以延期交房。

(2)開發(fā)商既無特殊原因證明，又不具備交房條件，則開發(fā)商應(yīng)按出賣人逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任。

(3)開發(fā)商具備按期交房條件，是因購房者與開發(fā)商就竣工綜合驗(yàn)收問題而未能辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商不承擔(dān)延期交房責(zé)任。

34、簽合同注意按揭貸款的約定余先生問：我與某開發(fā)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，首付房價(jià)款后，余款委托某開發(fā)商辦理按揭貸款手續(xù)。同時(shí)，合同還約定交房時(shí)間為2005年3月28日。但交房時(shí)出賣人必須付清房價(jià)款后方可交房。日前，我看到別的客戶陸續(xù)進(jìn)房，我要求某開發(fā)商不僅將房交給我，還要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。某開發(fā)商說：你的按揭貸款手續(xù)現(xiàn)在才辦完，待款進(jìn)公司帳上后才能交房給你，公司不承擔(dān)延期交房責(zé)任。請(qǐng)問開發(fā)商的說法對(duì)嗎?

答：余先生與某開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定。宋先生首付款繳納后，因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合同約定的。因此某開發(fā)商就不存在延期交房的責(zé)任。

那么如何避免此類事情的發(fā)生呢?

一、買受人在簽訂合同時(shí)，涉及房款余額按揭貸款的，建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前，XXX元房價(jià)款由買受人在XX銀行辦理完按揭貸款手續(xù)”。同時(shí)在第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任中第二種處理方式中約定“因買受人原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，買受人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向出賣人支付違約金;因出賣人的原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，出賣人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向買受人支付違約金;因銀行原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，買賣雙方協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議”。

二、若買受人委托出賣人辦理按揭貸款手續(xù)，建議對(duì)貸款金額、辦理按揭貸款時(shí)限、逾期或不能辦理按揭貸款的違約責(zé)任等問題在合同附件六合同補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。

三、辦理完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進(jìn)入出賣人帳戶;約定按揭貸款時(shí)間建議在一個(gè)月以上。

買受人在簽訂合同時(shí)，只要考慮充分，條文內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)，就可避免糾紛發(fā)生，即使發(fā)生了糾紛，有相應(yīng)的條款約定進(jìn)行處理。

35、消費(fèi)者買房需要注意三點(diǎn)自上月市開發(fā)辦公布詢問電話以來,接到近100個(gè)咨詢投訴電話,經(jīng)過調(diào)查核實(shí)有兩種情況應(yīng)引起消費(fèi)者注意：

一、消費(fèi)者在交購房定金或簽署《武漢市商品房買賣合同》前必須經(jīng)歷“三個(gè)環(huán)節(jié)”。

2000年市開發(fā)辦針對(duì)武漢市商品房買賣活動(dòng)提出在買房要看“五證”。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善和規(guī)范，無證銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越少，但同時(shí)也市場出現(xiàn)了新情況新問題，主要集中在定金協(xié)議和購房合同糾紛上，針對(duì)這種現(xiàn)狀，市開發(fā)辦從2003年12月起就要求全市在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須在售樓部中公示六個(gè)內(nèi)容，同時(shí)這六個(gè)內(nèi)容也是消費(fèi)者在正式交納購房定金和簽署《武漢市商品房買賣合同》前需要看明白的六個(gè)內(nèi)容，分門別類稱之為“三個(gè)環(huán)節(jié)”：

1、看兩部法規(guī)。即《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》。這兩部法律對(duì)于正欲購房和正在購房環(huán)節(jié)中的消費(fèi)者來說是至關(guān)重要的。通過看這兩部法規(guī)，消費(fèi)者可以大體的了解國家的有關(guān)規(guī)定，易于掌握國家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律這一武器保護(hù)自已的合法權(quán)益。

2、看五個(gè)證件。即：《武漢市商品房預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。通過查看上述五個(gè)證件，消費(fèi)者可以了解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格，自已欲購的房屋是否在核準(zhǔn)銷售的范圍之內(nèi)。同時(shí)，可以了解到該項(xiàng)目建設(shè)用地取得的方式是不是出讓方式，購買后商品房合法的使用年限，所購房屋是不是合法的建筑及規(guī)劃審批的房屋周邊配套設(shè)施情況等等。

3、看三份樣本。即：《武漢市商品房買賣合同》樣本、《前期物業(yè)服務(wù)合同》樣本及《業(yè)主臨時(shí)公約》。這個(gè)環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費(fèi)者所急視的，也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因?！段錆h市商品房買賣合同》樣本指的是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一些公司不容協(xié)商的意見以加蓋印章等形式表現(xiàn)在合同的樣本。消費(fèi)者可以通過精讀《武漢市商品房買賣合同》樣本了解作為出賣方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的想法，同時(shí)對(duì)照自已的想法看，有沒有雙方達(dá)成共識(shí)的可能。通過看《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》可了解到若購買了這處房屋消費(fèi)者可享有哪些權(quán)利和必須履行哪些義務(wù)。

在通過對(duì)以上三個(gè)環(huán)節(jié)的認(rèn)真查看的情況下，消費(fèi)者才能真正的做到明明白白地消費(fèi)，才不會(huì)因?yàn)橹R(shí)信息的不對(duì)稱，使自身蒙受損失。

二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對(duì)外銷售的情況.根據(jù)《土地法》規(guī)定，集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，在集體用地上建的房屋更不得對(duì)外銷售。目前，市場存在有一些消費(fèi)者為貪一時(shí)便宜，購買集體所有用地上建設(shè)的房屋，結(jié)果長期辦不了《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，影響居住，更不能進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，從而陷入長期的煩惱之中。簽署集體性質(zhì)用地住宅購買合同，是無效合同，是不受國家法律保護(hù)的。此類房屋看似相對(duì)便宜，其實(shí)消費(fèi)者購入是一大堆煩惱，最終利益受損的還是消費(fèi)者自已。對(duì)于此類情況，市開發(fā)辦會(huì)將所取得的調(diào)查情況移交土地管理部門進(jìn)行查處，同時(shí)市開發(fā)辦提請(qǐng)有關(guān)部門密切關(guān)注此類情況，從源頭上杜絕此類情況的發(fā)生。

三、對(duì)于超過《武漢市商品房預(yù)售許可證》有效期的項(xiàng)目，消費(fèi)者要提高警惕性。特別是對(duì)于連續(xù)二、三年沒有換證的商品房項(xiàng)目更應(yīng)注意。如在漢陽區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，在2001年辦過《武漢市商品房預(yù)售許可證》，后因?yàn)轫?xiàng)目的開發(fā)企業(yè)與投資方陷入法律糾紛，開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務(wù)重重連續(xù)多年未換過《武漢市商品房預(yù)售許可證》。有部分消費(fèi)者看到有證，未認(rèn)真看清是什么時(shí)候的證書就因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)便宜而付款，導(dǎo)致目前房子還拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我辦再次提醒消費(fèi)者在購房時(shí)一定要看清合法有效的《武漢市商品房預(yù)售許可證》，只有這樣才能有效地保護(hù)自身的合法利益不受侵害。

36、商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎?商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎?在日常情況中，哪些房地產(chǎn)交易行為是必須辦理公證手續(xù)的?

合同生效的條件一般取決合同雙方當(dāng)事人的約定，雙方可以把合同公證作為生效的要件之一，如果有了這種約定，那么合同的生效是必須要經(jīng)這公證的;如果當(dāng)事人僅作一般性的規(guī)定，比如最長見的簽字生效，只要達(dá)到合同約定的條件即可。

司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登房管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下幾類事項(xiàng)必須辦理公證：

(1)繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理〝繼承權(quán)公證書〞;

(2)遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);

(3)贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與人的〝贈(zèng)與合同公證書〞;

(4)有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)的法律事務(wù)，必須辦理公證證明。

37、《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個(gè)問題關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的二個(gè)問題。

一、廣告不能瞎吹了

高法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng)：

“合同法”第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象已特定化和具體話，高法解釋明確規(guī)定將該內(nèi)容視為要約。雙方合同一經(jīng)簽訂，該廣告內(nèi)容可作為合同的一部分。如果合同里沒有對(duì)“小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等”作規(guī)定，而在廣告上有，那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明“此廣告最終解釋權(quán)在開發(fā)商”，原則上不影響對(duì)該廣告屬于要約還是非要約邀請(qǐng)的判斷。二、六種情形明確雙倍賠償。

高法解釋第八、九、十四條規(guī)定：導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，或?qū)е潞贤瑹o效或者被撤銷、解除的，買房人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(三)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

(五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

(六)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。律師點(diǎn)評(píng)：

上述懲罰性賠償責(zé)任的制定，是以合同法第113條和消法第49條為依據(jù)的。在司法實(shí)踐上肯定了懲罰性賠償責(zé)任原則適用于商品房買賣合同。使得購房人在一些情況下為爭取雙倍賠償取得了依據(jù)。因此開發(fā)企業(yè)在房屋的銷售過程中，一定要注意規(guī)范其相關(guān)行為，以免導(dǎo)致懲罰性的賠償。

38、被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理?嚴(yán)格履行拆遷協(xié)議是拆遷當(dāng)事人的義務(wù)———被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理?【案情】

原告：某市房地產(chǎn)開發(fā)公司

被告：丁先生

經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，原告在某大街一帶進(jìn)行拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內(nèi)，全部由被告一家自行居住。經(jīng)原告與被告協(xié)商，雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價(jià)款每平方米人民幣1450元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場價(jià)格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在2002年1月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價(jià)款。經(jīng)房屋拆遷主管部門確認(rèn)，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款的支付發(fā)