一、交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)

(一)房屋是非法建筑或已被列入拆遷范圍

如果房屋是非法建筑，那么該房屋即無(wú)法取得房產(chǎn)證，因此無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，并且非法建筑還隨時(shí)都面臨著拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)策：審查其有無(wú)房產(chǎn)證，是否已被列入拆遷范圍，有無(wú)拆遷公告。

(二)房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定了權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋禁止轉(zhuǎn)讓。

對(duì)策：到房管部門查詢?cè)摲慨a(chǎn)是否可以買賣。

(三)沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有人一致同意出賣的共有房屋

房屋共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自將共有房屋出賣給他人，其他共有人可以主張?jiān)摲课葙I賣關(guān)系無(wú)效。但在房屋共有人出賣房屋時(shí)，其他共有人明知而不制止的，則買賣關(guān)系成立。即使事后又提出異議的，也應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效。如果買受人不知道或不應(yīng)知道所買的房屋為共有房屋，而且已交付了全部或大部分房款，并已實(shí)際占用、使用了房屋，這種買賣關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為有效。

對(duì)策：審查該房屋是否有共有人。該房屋如有共有人，房產(chǎn)證上的共有權(quán)人一欄必有記載。如果無(wú)記載就須查清楚賣方是否已結(jié)婚，該房屋是否是婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)。如果賣方未婚，則其應(yīng)當(dāng)出具未婚證明。如果賣方已婚，并且其房屋是在婚后取得，則必須要有賣方配偶的同意出售證明。如果賣方已離婚，則必須要有判定房產(chǎn)歸其所有的生效裁判文書(shū)或者經(jīng)婚姻登記處蓋章的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)。

(四)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的

按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于他人的購(gòu)買權(quán)。(民法通則第78條)。

共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持(民法通則意見(jiàn)第92條)。

出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

對(duì)策：審查是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，建議買方見(jiàn)到《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》后再購(gòu)買。如果是通過(guò)拍賣購(gòu)買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購(gòu)房人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利行使條件。

(五)房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的

根據(jù)《物權(quán)法》第191條之規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

對(duì)策：先用買方所付首付款來(lái)償還債款解除抵押后再行買賣，但是應(yīng)當(dāng)限定首付款的用途僅限于償還債務(wù)解除抵押之用，并約定如挪作他用時(shí)的違約責(zé)任。

(六)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條之規(guī)定，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的房屋禁止買賣。

對(duì)策：遇到此種情形，法院及相關(guān)機(jī)構(gòu)一般都會(huì)通知房管局，可以到房管局查詢清楚后再行買賣。

(七)交易房屋存有質(zhì)量瑕疵

如果交易的房屋存有質(zhì)量瑕疵，首先可能會(huì)影響自己的使用，其次還可能侵害到他人的權(quán)益導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛。

對(duì)策：購(gòu)房前對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)的檢查，同時(shí)在合同中明確約定賣方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，避免發(fā)生問(wèn)題時(shí)因約定不明確而扯皮。

(八)明確房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，弄清房屋是否具備上市條件

職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。一般住用5年后方可進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)。此外還需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，即綜合地價(jià)款。

商品房買賣不受任何限制，可以自由買賣。

對(duì)策：審查房產(chǎn)證上所載的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，調(diào)查清楚原購(gòu)房日期(以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明為準(zhǔn))。

(九)交易前的物業(yè)及水、電等費(fèi)用未結(jié)清

對(duì)策：到所在小區(qū)物業(yè)管理辦公室調(diào)查清楚上述費(fèi)用是否已結(jié)清，最好讓賣方出具物業(yè)結(jié)清證明，并約定房產(chǎn)交付之前所發(fā)生的一切費(fèi)用均由賣方承擔(dān)。

(十)交易房屋是否為兇宅

如果交易房屋為兇宅，則對(duì)買方的精神上會(huì)造成很大影響。

對(duì)策：購(gòu)房前對(duì)所購(gòu)房屋的左鄰右舍進(jìn)行走訪，詢問(wèn)清楚，也可直接詢問(wèn)賣方，并約定賣方的保證責(zé)任。

二、交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)

(一)賣方的所有權(quán)人身份確定，是否經(jīng)所有權(quán)人的有效授權(quán)

對(duì)策：審查房產(chǎn)證上的所有權(quán)人、賣方的身份證，看與賣方的實(shí)際情況是否一致。審查受委托人是否有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。

(二)買方支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，出賣人不能得到全部房款

對(duì)策：不要片面的僅以收入證明為準(zhǔn)，還需結(jié)合買方的職業(yè)、家庭、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個(gè)人所得稅納稅憑證等綜合確定買方的支付能力。

三、房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)

二手房買賣中很多買方需辦理銀行按揭貸款，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛。實(shí)踐中一般都是買方先付首付款(不低于30%)，然后再向銀行申請(qǐng)貸款，銀行再進(jìn)行批貸。事實(shí)上，銀行對(duì)購(gòu)買二手房的貸款審核比較嚴(yán)格，買方最好應(yīng)事先進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，確認(rèn)是否可以通過(guò)貸款審批及可貸款額度時(shí)再行買賣。

四、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

受理交易登記申請(qǐng)并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，交易審核期限也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)期。如果審核最終未經(jīng)通過(guò)，對(duì)買方則構(gòu)成極大的風(fēng)險(xiǎn)。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)。若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施。若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。再者，建議雙方實(shí)行資金托管，將購(gòu)房款托管給雙方信賴的第三方，這樣可確保雙方的交易安全。

五、房產(chǎn)交易中的其他風(fēng)險(xiǎn)

(一)虛假房屋所有權(quán)證

在實(shí)踐中不乏利用虛假房屋所有權(quán)證書(shū)進(jìn)行詐騙的案例，因此，在購(gòu)買二手房時(shí)要注意甄別房產(chǎn)證的真?zhèn)危悦庠斐刹槐匾呢?cái)產(chǎn)損失。我國(guó)的房產(chǎn)證由中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，可以到房管部門查詢房產(chǎn)證的真?zhèn)危部梢酝ㄟ^(guò)以下幾個(gè)特征識(shí)別真?zhèn)危?/p>

1、看建房注冊(cè)號(hào)

2、所用紙張為印鈔紙，淺粉底色

3、印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印

4、在封面里頁(yè)有土紅、翠綠兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花，線條流暢，紋理清晰，防偽團(tuán)花中的綠色花瓣是雙線構(gòu)成

5、發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章，所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈均勻，與手工蓋印區(qū)別很大

6、在首頁(yè)花邊框內(nèi)上端印有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼

(二)房?jī)r(jià)上漲，賣方毀約

二手房市場(chǎng)上房?jī)r(jià)彈性比較大，加之目前房?jī)r(jià)不斷上漲，賣方一旦遇到可以賣到更到的價(jià)格或者遇到出價(jià)更高的買家之情形時(shí)，便立刻毀約，導(dǎo)致糾紛不斷。對(duì)于此種情形，只要房屋買賣合同合法、真實(shí)有效，并且合同有繼續(xù)履行的可能的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。此時(shí)，賣方一般會(huì)找出各種可以使合同無(wú)效的理由，但其理由往往都有漏洞，站不住腳，買方應(yīng)針對(duì)賣方的理由找到準(zhǔn)確的法律依據(jù)對(duì)賣方進(jìn)行反駁。